Barrios porteños con más construcciones en últimos 7 años

La construcción en altura en la ciudad de Buenos Aires: un fenómeno en auge

En los últimos siete años, **24 barrios concentran la construcción en altura en la ciudad de Buenos Aires**. Torres y edificios -bajos, altos, con retiración, entre medianeras, exentos- que en su mayoría **se proyectan y construyen en la zona norte**. Desde 2019 hasta noviembre de 2025 se otorgaron 5.929 permisos para obras nuevas; de ellas, 4.733 fueron solicitados para la construcción de multiviviendas.

Los números reflejan lo que ocurrió en un lapso de tiempo **posterior a la polémica reforma del Código Urbanístico (CUr) de la Ciudad**. Las modificaciones impactaron sobre todo en los barrios de casas bajas, en donde se permitió la construcción en altura, el englobamiento de parcelas (unificar parcelas para generar más volumen de obra) y el avance hacia el corazón de la manzana; además habilitó los usos múltiples, por ejemplo bares, restaurantes y depósitos en zonas donde antes no estaban permitidos.

El impacto fue tan brutal que **la organización vecinal logró modificaciones en algunas zonas** (Bajo Belgrano, Lomas de Nuñez y Barrio River) e incluso cambios que limitaron las alturas en zonas residenciales (votados en la Legislatura porteña en diciembre de 2024).

Y por impulso del Ejecutivo porteño se votó además una herramienta: la **Capacidad Constructiva Adicional**. Fomentaría que los desarrolladores inviertan tanto en el sur de la Ciudad como en el norte y que construyan la misma cantidad de metros en ambas zonas. Por el momento, **no hay registros oficiales de que haya sido solicitada** por algún desarrollador o inversor.

Según los datos oficiales -elaborados por el Instituto de Estadísticas y Censos de la Ciudad (Idecba), en base a información de la Subsecretaría de Registros, Interpretación y Catastro, y la Dirección General de Registro de Obras y Catastro- **cinco comunas concentran la mayor cantidad de metros cuadrados nuevos**.

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Son las comunas 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa General Mitre), 12 (Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón), 13 (Nuñez, Belgrano, Colegiales), 15 (Chacarita, Villa Ortúzar, Villa Crespo, La Paternal, Parque Chas y Agronomía), 14 (Palermo) y 10 (Villa Real, Monte Castro, Versalles, Floresta, Villa Luro y Vélez Sarsfield).

«**Los cambios de código siempre tuvieron un fuerte impacto en la construcción**. Pasó en los 70, luego hubo un impasse en los 80 -casi sin construcción- y se retoma la obra con todo en los 90. En 2000 hubo una habilitación de mayor capacidad constructiva y esto se notó sobre todo en 2006 y 2007 que se duplicaron los permisos solicitados (obviamente se ve en las estadísticas que en la crisis 2001/2002 los números se derrumbaron). Y al mismo tiempo se dan las primeras movilizaciones en los barrios. Las luchas vecinales tuvieron gran impacto y se obtuvieron limitaciones», recuerda la arquitecta Magdalena Eggers, experta en normativas.

Efectivamente, en 2006 se comenzó a gestar en Caballito **una enorme movida vecinal** para reclamar por la masiva construcción de edificios y torres que cambió por siempre el barrio; los derrumbes de viviendas linderas a las obras y el colapso de los servicios puso en evidencia la falta de planificación urbana que reclamaban las familias.

Lo que vino luego fue **una oleada similar de protestas en otros barrios**: «Los vecinos logran entender lo que significó el CUr, votado en 2018, recién después de la pandemia, cuando comienzan a convivir con las obras. Ahora hay un cierto impasse que responde a cambios que se introdujeron en 2024 (N. de R.: cuando se vuelve a restringir la capacidad constructiva en algunos barrios) y por el valor del metro cuadrado de construcción», explica Eggers.

**En el barrio de Nuñez ese impasse no se nota**. Por el contrario, impacta la densidad de obras que se da en un polígono que circunda Avenida del Libertador a la altura de Udaondo, conocido ya como «corredor corporativo». En una nota publicada recientemente, **Clarín** refleja la movida del lugar, con decenas de nuevos edificios y el impacto en el sector comercial, manifestado en la oferta creciente de bares y restaurantes.

Con este boom conviven los vecinos de toda la vida que padecen las consecuencias de vivir en una zona que se encuentra desde hace años de obra en obra: casas rajadas, colapso de servicios y sonidos invasivos permanentes. Y a todo esto falta aún el desarrollo pleno del Parque de la Innovación -con viviendas, oficinas y universidades-, las dos torres de más de 30 pisos del Grupo Werthein -con hotel cinco estrellas y viviendas-, más la que proyecta a futuro el Grupo Raghsa, también de oficinas.

Esta **ultra concentración de metros** se encuentra totalmente focalizada en el norte, como lo muestran los números oficiales. Para los desarrolladores la cuenta es sencilla: construir un metro cuadrado en Villa Lugano o en Recoleta cuesta lo mismo. Aún cuando tengan que pagar más por el valor del terreno, la ganancia por la venta futura del metro cuadrado es mayor. **Así de sencillo se explica porque el sur no es una opción de inversión**.

Argencons es una de las empresa desarrolladoras más grandes del país. Con la marca Quartier, llevan construidas 24 torres (2 de ellas aún en obra y 1 en suscripción), la gran mayoría en ciudad de Buenos Aires. Carlos Spina, socio y director comercial de la firma, le dijo a **Clarín** que «no hay secretos, mientras no haya **créditos a la demanda en pozo**, los gobiernos no tendrán capacidad para impulsar políticas activas de construcción de viviendas».

Así la concentración se da en las zonas en donde compran «**las familias que quieren y pueden hacerlo**. No implica que en las zonas donde menos se construye no haya demanda de viviendas; aunque haya metros ilimitados, sin créditos no hay posibilidades de que esas familias accedan», evaluó.

El territorio urbano desde el punto de vista de la geografía

Paloma Garay Santaló es licenciada en geografía y sus temas de interés están vinculados a la planificación metropolitana (ambiente, regulaciones, normativas, movilidad, etc.).

En charla con **Clarín**, aportó su punto de vista sobre estos siete años bajo el nuevo CUr: «Uno de los cambios sustanciales fue **la transformación de la morfología de la manzana**, subiendo la altura habilitada en las esquinas para conformar un perfil de paisaje de edificios de igual altura. Esto significó la revalorización de los lotes de las esquinas porque con las normas anteriores podrían construir tal vez 3 o 4 pisos y ahora pueden construir 10 o 15 pisos».

«Estos cambios, sobre todo en barrios ya muy construidos, consolidados y saturados -como Belgrano o Palermo-, permitieron la construcción de más edificios», indicó.

La limitación de construcción en altura en las esquinas no es un capricho, ni azaroso; por el contrario, favorece el ingreso de aire y luz al corazón de las manzanas, lo que mejora las condiciones de vida en una ciudad. Esta limitación estaba muy presente en muchos barrios, en los que las esquinas eran los **clásicos locales comerciales**; hoy también hay locales, pero pertenecen a planta baja de edificios nuevos.

Otro impacto en los barrios fue **la desregulación de los usos**, «que eliminó el criterio que tenía el Código de Planeamiento Urbano anterior de tener áreas de especialización, como ser áreas comerciales, residenciales e industriales. Se pasó a un criterio de mixtura de usos que favorece la convivencia de actividades, por ejemplo los depósitos por todos lados», explica Garay Santaló.

La geógrafa entiende que por favorecer una dinámica económica se soslayó el impacto que algunas actividades pueden generar en los barrios. El caso típico es el de la gastronomía: de repente aparecen movimientos como el de la carga y descarga, la generación masiva de residuos o la ocupación de veredas y aceras con mesas y sillas.

Una zona que en estos momentos atraviesa profundos cambios es **Flores Norte**, en donde todo el entorno del área comercial de Avenida Avellaneda **se está transformando en depósitos**: casas que se demuelen para construirlos o directamente las viviendas vacías se convierten en ellos.

La especialista abre el debate preguntándose «por qué se favorece la densificación de barrios ya densos, o por qué se generan oportunidades en los únicos barrios que ya traían de por sí una dinámica intensa para el sector inmobiliario».

En resumen, la construcción en altura en la ciudad de Buenos Aires ha experimentado un auge significativo en los últimos años, concentrándose principalmente en la zona norte. Los cambios en el Código Urbanístico han tenido un impacto importante en la morfología de la ciudad y en la convivencia de los barrios, generando tanto el apoyo como la oposición de los vecinos. Es importante seguir analizando y debatiendo sobre los efectos de esta tendencia en el desarrollo urbano y la calidad de vida de los ciudadanos.