Por estos das, mientras los protagonistas del sector del real estate evalan la coyuntura, cmo adaptarse y navegar en el medio de la pandemia, se despert -a su vez- gran expectativa por la aprobacin de la ley 27.613 que establece beneficios tributarios para aquellos que inviertan en nuevos emprendimientos inmobiliarios que presenten hasta 50 por ciento de avance de obra. La medida comprende la eximicin de pago del impuesto a los Bienes Personales (del valor de las inversiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022), el diferimiento del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles -ITI- o de Ganancias al titular de un inmueble destinado a un proyecto (como ser el dueo de un terreno destinado a un proyecto); y la opcin de exteriorizar (blanquear) fondos sin declarar en moneda local o extranjera, ya sea que est atesorada en el pas o en el exterior.
Blanqueo para la construccin: ya son oficiales los plazos y los beneficios
Aunque la magnitud del optimismo respecto al impacto que esta medida puede tener en el sector vara segn el player, hay consenso general en que se trata de una herramienta aorada por el real estate que puede ayudar -en parte- a recomponer la actividad, que viene golpeada desde aos antes de la pandemia. «Es muy buena. Creemos que va a mover el mercado, sobre todo el del ahorrista medio. Entre la baja del costo de construccin y la posibilidad de hacerlo con plata que no estaba declarada, aparece una oportunidad que muchos no desperdiciarn. Este no es un blanqueo para ricos ni para dejar la plata afuera. Es un blanqueo productivo para apostar por los ladrillos», destaca Damin Tabakman, presidente de la Cmara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Asimismo, Carlos Spina, presidente de la Asociacin de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de la desarrolladora Argencons, record que esta medida es «una demanda histrica del sector y va a colaborar mucho ms de lo que la gente cree». Pero, «para dar una respuesta seria del blanqueo hay que esperar la reglamentacin. Si sta hace que el proceso sea fluido, podr producir un movimiento interesante, sobre todo en el perfil de inversor de a pie porque hoy es un buen momento para convertir dlares en stock. Confiamos en que las herramientas que hemos venido desarrollando permeen y que el mercado se vaya recuperando. Hay cosas que tal vez hoy no se ven pero con el correr del tiempo vamos a agradecer que se hayan realizado».
Eduardo Costantini, fundador de la desarrolladora Consultatio, creadora de la ciudad pueblo Nordelta, es menos optimista respecto a las repercusiones de las leyes en la actividad: «Ayuda y es positivo para promover la inversin, pero marginalmente». Segn cree, «no cambiar la ecuacin del mercado dentro del contexto general ni es que a partir de eso habr una fuerte reactivacin».
Por su parte, Mateo Salinas, gerente general de Eidico, empresa que desarroll barrios cerrados y abiertos en 11 provincias y 20 municipios, opina que la medida «parece ser positiva» dado que «cualquier incentivo a la industria viene bien». Pero, seala que «hay un componente difcil de descifrar que es cmo lo tomar el potencial inversor».
En tanto, Gerardo Azcuy, fundador y director de la compaa que lleva su apellido y que tiene fuerte arraigo en el segmento residencial del barrio porteo de Caballito, cree que con el impulso de las medidas de regularizacin de capitales habr un buen 2021, aunque reclama ms certidumbre: «Somos muy optimistas. Pero, lo que genuinamente ayudara al sector sera propiciar un clima de negocios ms amigable. En el pas ese clima est enrarecido, dado que la carga impositiva es demasiado elevada y las reglas se modifican constantemente. La incertidumbre que se genera desalienta que la gente opte por la compra de activos y la inversin. Si bien el blanqueo es una medida paliativa que sin dudas ayudar e impulsar al sector, pero es tambin importante pensar en polticas a largo plazo».
El desarrollador de Madero Harbour en Puerto Madero, Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, resume las condiciones favorables que ve para el real estate: «Si se suman los incentivos que dio la Ciudad hace unos meses a la construccin, la ley que aprob ahora la Nacin respecto a las inversiones en pozo y el blanqueo y la baja del costo de construccin, se conforma un combo que resulta ms que interesante. Lo que todava falta es la contraparte: la confianza de la gente en invertir, la confianza en el pas, en que el blanqueo funcione y que se haga. Ya empez a aparecer inters por adherirse al blanqueo y ojal termine siendo una oportunidad porque -si esta vez funciona- se vern gras por todos lados».
Si bien elogia la medida considera que tambin habra que discutir los sectores para los que se construye porque «deberan diferenciarse los beneficios para la construccin de algunas viviendas sobre otras». Como ejemplo de ello, cita la necesidad de que se generen planes de gobierno que incentiven la construccin de edificios que sean exclusivos para renta de modo tal de incrementar la oferta de viviendas en alquiler.
«El consumidor final est muy relegado, la relacin salario/metro cuadrado es de las peores en mucho tiempo», afirma Spina, que respecto a la legislacin aclara que «el esfuerzo de los bancos debe ser para reactivar el mercado por lo que tiene que ir a productos nuevos, no usados».
Nmeros calientes
Aunque los costos medidos en dlares continan siendo atractivos para la construccin, con la cotizacin de la moneda extranjera planchada y los precios de los materiales en ascenso por la inflacin, durante los ltimos meses el margen de oportunidad comenz a reducirse, lo que preocupa a desarrolladores, constructores e inversores. Segn el ltimo relevamiento realizado por la Cmara Argentina de la Construccin el incremento del costo de construccin interanual es del 55,8 por ciento. En particular, los materiales subieron casi el 75 por ciento en un ao.
En resumen, en palabras de Spina: «De una foto hiperatractiva pasamos a una que es interesante. Vemos con preocupacin el aumento de los costos pero entendemos que es esperable».
Para Tabakman, la incertidumbre de la macro est complicada a la hora de tomar decisiones de inversin importantes, como son las inmobiliarias. En consecuencia, «la mayora las posterga y eso no ayuda». Pero, al mismo tiempo, seala que «el costo de construir est barato y el Gobierno apoya con incentivos potentes por lo que es una gran idea avanzar con construcciones en este momento dado que -cuando la macro se ordene- todo ser ms caro y los incentivos desaparecern».
Por su parte, Costantini seala: «En los ltimos meses hubo como un 20 por ciento de aumento en dlares del costo de construccin, que es razonable porque el ao pasado en plena crisis cambiaria el dlar se haba disparado a precios altsimos y los materiales de construccin reaccionan ms tarde». A futuro prev que el dlar «ir acompaando ms o menos la inflacin» y descree que pueda haber una crisis cambiaria este ao, aunque si bien «hay algo de riesgo porque se est en una situacin de equilibrio inestable que es bastante frgil«.
A su vez, Spina advierte que el clima de inversin est complicado: «La confianza del inversor est entre algodones y es un tema delicado. El inversor no est exultante pero la tentacin aparece producto del costo y de las oportunidades. Hay mucho mercado expectante e inversores esperando. Pero, tambin hay mucho enojo por el shock impositivo sobre Bienes Personales y el impuesto a las Grandes Fortunas por lo que hay un wait and see. Para los que confiamos en que la Argentina no va a explotar, es momento de capturar oportunidades porque bien que las hay«.
En el ltimo nmero de marzo de APERTURA, Daniel Elsztain, CEO de IRSA Propiedades Comerciales, sealaba que si bien se viene de «una situacin recontra particular, difcil y extraordinaria, la Argentina cuenta con condiciones interesantes como para que la economa del pas avance». Pero, advierte que «si las polticas que se implementan no fomentan inversiones, hay oportunidades que se desperdician» ya que los actores econmicos no tienen todava claro qu es lo que hay que hacer y cules son las reglas de juego. «Debera difundirse ms cul es el modelo de pas que se busca para poder salir a contarlo y conseguir inversores. Si hubiese financiacin, las oportunidades para hacer cosas estn. Pero, al no tenerla todo se hace ms lento», agrega.
Alzas y bajas
Dentro del sector, no todos los mercados resultan igual de afectados. En particular, los proyectos de oficinas y comerciales se vieron entre los ms golpeados por el incremento del home office y del e-commerce, respectivamente. Esto ya llev a que varios desarrolladores opten por postergar el lanzamiento de este tipo de proyectos hasta tener ms claridad sobre la evolucin de la organizacin de las empresas y de las modalidades de compra as como de las condiciones de oferta y demanda que presentar el mercado a futuro.
En cambio, los promotores de emprendimientos residenciales en reas suburbanas recibieron un crecimiento exponencial de consultas y ventas sobre todo de lotes, aunque tambin de departamentos y casas para adquirir o alquilar temporalmente.
Salinas cuenta: «2020 fue un ao bastante movido, ms en el sector del desarrollo suburbano de loteo y vivienda en particular. La pandemia ha cambiado muchos hbitos y la gente que ha salido a buscar verde con lugares de esparcimiento hizo que fuera positivo».
En mayo del ao pasado la empresa lanz Santa Ana Joven, en el Barrio Villanueva, partido de Tigre, un barrio abierto con townhouses, casas y dplex de 100 m2. La primera etapa (de 38 unidades) se suscribi en un mes y ya comercializan la tercera. Y ms all de que las novedades durante la pandemia «funcionaron muy bien», observaron mucho movimiento en el mercado secundario (operaciones de reventa). Este nicho, en el que usualmente se registran 2500 cesiones al ao, en 2020 casi se duplic: hubo 4700 que «en general correspondieron a proyectos ya avanzados o terminados».
Desde Grupo Coria, Daniela Prez de Graffe, su directora comercial, coincide en que en zona norte (el rea en la que desarrollan sus proyectos) «hay un repunte importante de ventas pospandemia» dado que para los que quieren alcanzar su casa propia es «el momento ideal, pues el valor del metro cuadrado se encuentra bajo en relacin con lo que costaba antes». Sin embargo, aclara, este valor «ya toc piso y va a empezar a repuntar en cualquier momento porque los costos han subido y hay un gran auge constructivo».
Costantini coincide en que hay una situacin especial «porque debido al Covid hay un cambio y la gente prefiere vivir fuera de las ciudades. En este contexto de pandemia el uso de oficinas mermar y los departamentos de la ciudad bajan sus precios». En su ciudad pueblo Puertos, registraron un crecimiento en las operaciones: vendieron 500 terrenos durante el segundo semestre y otros 130 en 2021, adems de que tuvieron crecimiento importante en los permisos de obra para construir nuevas casas.
Segn datos registrados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en febrero 2021 hubo 4523 escrituras de compraventa contra 3182 firmadas un ao antes, lo que representa un incremento de alrededor del 42 por ciento. En cambio, la situacin portea es bien diferente: en el segundo mes del ao hubo solo 5,8 por ciento ms actos respecto a igual mes de 2020. El presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Allende, seala que si bien «un dato levemente alentador es que en los ltimos cuatro meses hubo tres recuperaciones interanuales, ni aun creciendo a un 100 por ciento estaramos al nivel de un ao medianamente normal«.
Sin embargo, en proyectos residenciales urbanos tambin hubo inters de inversores que buscaron volcar sus pesos en el ladrillo.
«Creo que todos volveremos a una vida bastante parecida a la que tenamos. No me imagino un boom de suburbanizacin infinita. Los que salieron a comprar lotes se darn cuenta que la autopista se vuelve a llenar, que no siempre podrn trabajar remoto y que lo costos no sern los que hoy creen. Volveremos a mucha vida urbana aunque quiz diferente. Las unidades seguro sern repensadas con mayor disfrute de superficie propia», imagina el directivo de Argencons, firma que ya tiene ms de 200.000 m2 en el pipeline.
Argencons lanz en plena pandemia Quartier Lacroze, una torre de 15 pisos residencial de lujo en Belgrano (Lacroze entre Luis Mara Campos y Villanueva) donde ya cerraron suscripciones por el 85 por ciento de las unidades. Adems, ya coloc la primera de las dos torres de Quartier Del Bajo, que tendr 800 unidades en total y que se construye en un terreno -comprado por subasta pblica al Estado- ubicado entre las calles Mxico, Azopardo, Venezuela y la avenida Ing. Huergo. Estos dos proyectos aspiran tenerlos terminados para junio de 2023.
En mayo Costantini tambin arranca con la construccin de su proyecto residencial Huergo 475 en la zona del Bajo porteo, sobre otro de los terrenos comprados al Estado. Sobre l, el empresario aclara que «si bien est en la ciudad, es un proyecto que de alguna manera est aggiornado al siglo XXI por la cantidad de amenities y espacios que tiene. En principio lo lanzaremos en el primer semestre. Veremos un poco la dinmica del mercado».
Futuro
Para Ignacio Trabucchi, socio fundador de ATV Arquitectos, firma que actualmente proyecta dos complejos de viviendas y prev comenzar obras en cinco proyectos residenciales ms durante 2021: «El sector en general est recuperndose gradualmente luego de un ao muy complejo. Estamos en una etapa de reorganizacin y reactivacin, proyectando y esperando un marco de reglas claras y acordes al contexto para acompaar la sostenibilidad del sector de aqu en adelante».
Segn su visin, la clave en el negocio de real estate es «ser proactivos y moverse en bsqueda de oportunidades para poder seguir desarrollando ya que en la Argentina los escenarios suelen ser cambiantes y la pandemia -naturalmente- ha impactado de manera directa en todas las industrias y la sociedad».
La novedad de la empresa es Sens Luxury Homes, edificio de 33.000 m2 con viviendas premium de 120 a 520 m2 ubicado en un terreno delimitado por las calles Nicaragua, Godoy Cruz, Soler y Atacalco, en la zona denominada Palermo Green.
Mariano Vega, gerente general de la desarrolladora Raghsa, especializada en la construccin de oficinas para renta y de edificios residenciales premium marca Le Parc, tambin comparte su mirada del sector: «Los desarrolladores somos optimistas por naturaleza, de lo contrario sera imposible iniciar cualquier proyecto. El mercado se ir recomponiendo paulatinamente a medida que se observe un crecimiento en el PBI. Si el mercado ve reglas de juego claras puede ser un ao de crecimiento y recuperacin ya que muchos que posdataron la concrecin de operaciones en el ltimo ao debido a la pandemia, podran concretarlas en el 2021 generando una rpida reactivacin». El ao pasado la empresa inici la construccin de una nueva torre corporativa en Nez.
A Costantini lo que ms le preocupa es el mediano y largo plazo: «No lo veo bien. Si bien ha pasado el gran temor del ao pasado de la crisis cambiaria, sin duda las expectativas son desfavorables. No hay una buena perspectiva de fomento a la inversin. Este ao ser mejor que 2020 porque habr una recuperacin respecto a la fuerte cada del ao anterior: se estima un crecimiento del 6 por ciento del PBI. Pero la Argentina igual no llegara a recuperar el nivel de 2019 hasta finales de 2022″.
En cuanto al sector inmobiliario, agrega: «Habr nichos de este mercado que se van a mover razonablemente bien. Se observa cierta recuperacin y est muy activa la periferia de Buenos Aires. Pero, si no hay un cambio en la actitud poltica general, si no hay seguridad jurdica y si no fortalecemos las instituciones y no logramos una moneda, estaremos siempre en la misma«.
Mientras que Matas Wepfer, director de Operaciones y Comercial de Rosbaco & Partners, compaa que cuenta con 14 proyectos -de sus cinco marcas- en desarrollo en diversas etapas, agrega: «Creemos que es un muy buen momento para la industria. Hay un contexto ms estable, con menos incertidumbre, y con medidas para alentar al pblico a tomar decisiones. Hay muchas oportunidades para aprovechar. En el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires (donde la compaa construye) se puede ganar hasta un 40 por ciento en la compraventa (entre la inversin en pozo y la venta de la unidad terminada) en dos aos, un retorno muy atractivo para los inversores».
Para concluir, Spina plantea que «hay que salir de determinados aturdimientos, como es el Covid y la incertidumbre macro y poltica. La Argentina sigue siendo la Argentina».
El texto original de esta nota fue publicado en la edicin 328 de la revista Apertura
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Fuente: www.cronista.com
Esta nota fué publicada originalmente el día: 2021-04-27 13:39:08