cómo impacta en propietarios e inquilinos

con la regulación de Ley de AlquilerHace casi 2 años el mercado inmobiliario comenzó a tener más problemas que soluciones tanto para inquilinos como para propietarios.

El 29 de junio de 2020, a través del Boletín Oficial, se reglamentó la Ley de Arrendamientos, la cual estableció nuevas reglas al momento de negociar un contrato entre el arrendador y el arrendatario, las cuales determinaron: un nuevo cálculo del precio del alquiler según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Media Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE), También se propuso un nuevo plazo mínimo del contrato de 3 años, además de que es obligatorio declarar los contratos de arrendamiento en la AFIP, y la intermediación solo puede ser realizada por un profesional colegiado.

Hoy la oposición que levantó en campaña la «revocar» de la ley está negociando otra ley con el oficialismo y la izquierda que traerá un nuevo parche con más ruido para el mercado inmobiliario.

Y esto ocurre en un momento en que, paralelamente, se aprueba un blanqueo para la construcción que no encontrará inversores interesado en entrar en un mercado regulado con la renta más baja de la historia, riesgo de desalojo y contrato de prórroga no acordada entre las partes.

Esto era uno antes y otro despues en el mercado inmobiliario. Si tomamos la variación de los precios de alquiler, vemos que, salvo periodos excepcionales, el precio del alquiler estaba por debajo de la inflación, pero a partir de esta nueva regulación, lo que antes era una excepción ahora se ha convertido en la reglaes decir, durante los últimos doce meses pasó de pagar $46,917 año a año a $74,942, un aumento promedio de más del 59 por ciento.

Propietarios e inquilinos, con menos incentivos para negociar

Bajo estas nuevas reglas del juego en el mercado inmobiliario, tanto los propietarios como los inquilinos se encuentran cada vez con menos incentivos para negociar un contrato ya que, si estos logran ajustarse en términos reales, y los salarios sólo se ajustan nominalmente corriendo detrás de los aumentos, solo genera que las partes estén en condiciones de desequilibrio.

Según el informe del Centro de Estudios Metropolitanos, mencionaron que 4 de cada 10 personas destinan el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler mensual.

Efectos colaterales sobre precios, propiedades y escrituras

Por su parte, El 80% de los inquilinos tiene dificultades para pagar el alquiler a fin de mes, así como el 29% de los inquilinos tuvo que desalojar la casa por falta de pago.

Por tanto, se puede inferir que, a partir de la reglamentación de esta ley, este generó múltiples «efectos colaterales» para todos los agentes del mercado.

Como consecuencia de la regulación de la Ley de Arrendamientosno solo se afectó a arrendatarios y propietarios, sino que esto tuvo efectos indirectos sobre las demás variables incluidas en este sector, tales como:

– Caída del precio del m2: Desde mediados de 2018 el precio por la venta de m2 viene con una tendencia bajista, pero tomó un impulso más acelerado desde 2020, presentó su caída más destacada en agosto de 2020.

En 2022 se puede ver que el precio medio ya está en u$s2301 por m2es decir, los precios acumulan una caída de 2,3% para este año y si lo vemos desde los máximos históricos de 2019, los precios acumulan una caída de 17,8% (máximo histórico US$2.800 por m2).

– Retiro de propiedades de alquiler: La renta de 3 ambientes en la ciudad se ubica en $74.942 mensualesmientras que el alquiler promedio de 2 habitaciones es de $56.825.

En 2022 se acumulan las rentas un aumento del 21% similar a la inflación y muy por encima de los ajustes de los contratos existentes (Índice de Contratos de Arrendamiento +14,7%). Pero, a pesar de estos aumentos, la oferta sigue siendo limitada.

– Entrega de escritura: Según el Colegio de Escribanos, durante marzo de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires el total de escrituraciones de inmuebles registró una caída de 4,4% respecto al mismo nivel del año pasado.

Ahora bien, si miramos estos datos como volumen de operaciones a lo largo de los años, se puede observar que desde el momento de la regulación de rentas, las escrituras están por debajo del máximo histórico de 2018.

– Incremento en el stock de departamentos en venta: Según los portales ZonaPROP y ARGENProp, la oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en valores máximos.

El aumento de la oferta ha sido de entre el 14,8% y el 16,5% interanual (se acumulan aproximadamente 44 meses de crecimiento interanual). El informe Radar Inmobiliario muestra que el alto número de propiedades en venta es tan alto que actualmente se tarda entre 5,6 y 5,8 años en poder vender (absorber) toda la ofertaes decir, son 3 años más que el tiempo promedio requerido en los últimos 7 años.

– Retraso del Mínimo No Imponible (MNI) de Bienes Personales y Revalorización de Bienes Inmuebles: También llamado impuesto a la riqueza (incluye autos, casas, ahorros en efectivo, cuentas corrientes, etc.) contiene tasas que varían del 0,5% al ​​1,25% dependiendo de la valuación del total de activos en el país y en el Exterior.

Actualmente este impuesto tiene un MNI de $6.000.000pero si se hace el ejercicio estadístico de calcular el verdadero valor ajustado del IMN, tomando como valor principal el IMN del año 1991 que era de $100.000, hoy el IMN ajustado por inflación debería ser de $16.243.000, es decir, el valor actual es fuera de fase a los valores reales.

Si a esto le sumamos la nueva forma de medir las viviendas con la nueva tasación inmobiliariao, donde la valoración fiscal ahora se multiplica por 4, generando así, miles de personas que estaban exentas del impuesto BBPP, pasan a pagarlo automáticamente, tras la última actualización.

La falta de visión de equilibrio general de todos los hacedores de políticas, les hace creer que regular regulaciones como la Ley de Arrendamientos, es una herramienta para proteger a los propietarios frente a un contexto inflacionario.

La reactivación del mercado inmobiliario peligra

Al no tener en cuenta todos los efectos colaterales («por falta de visión general» e «ignorancia») que esto genera al ver sólo «parcialmente» el mercado inmobiliario, hacen ignorar cuestiones clave como la caída del precio del m2, acompañada de un retiro de las propiedades en renta, aumento de las propiedades en venta y menor capacidad de compra por parte de los arrendatarios, no solo porque el salario actual no está por encima de la inflación, sino también porque los costos financieros actuales para obtener crédito no permiten el acceso a pesos para financiar la compra de bienes inmuebles.

En conclusión, el mercado inmobiliario en los próximos meses seguirá dominado por todos los efectos de estas variables y aunque los analistas en este ámbito creen que la reactivación del sector se acerca porque consideran que el mercado ya ha tocado fondo y se auguran mejoras en los próximos meses; esto se descartó con el programa del FMI donde la presión fiscal con la nueva revalorización inmobiliaria, vuelve a poner en jaque las leves expectativas de mejora que existían hasta hace unas semanas.