Los desarrolladores brasileños tuvieron una caída en la utilidad neta de 49,7% entre el último trimestre del año pasado y el primero de este año, según una encuesta realizada por Economatica a 24 empresas. La caída se produce tras tres cuartas partes de resultados positivos.
Los ingresos operativos netos -que recibieron las empresas por la venta de sus productos-, a su vez, cayeron un 12,6% entre el cuarto trimestre de 2020 y el primero de 2021, lo que indica que la caída en las ventas de inmuebles no fue el único motivo de la disminución de rentabilidad.
La encuesta no tuvo en cuenta a Cyrela, ya que eventos atípicos (OPI de lavvi, Plano & Plano y Cury, las empresas mixtas de la empresa) llevaron a la empresa a registrar un beneficio no recurrente muy alto en el tercer trimestre de R $ 1,47 mil millones, frente a R $ 72 millones en el segundo y R $ 266,5 millones en el cuarto, lo que distorsionó los datos del conjunto.
Para João da Rocha Lima, coordinador del Núcleo Inmobiliario de la Escuela Politécnica de la USP (Universidad de São Paulo), una explicación de la caída está en los costos de construcción, que superaron la inflación.
El INCC (Índice Nacional de Construcción Civil) alcanzó un máximo acumulado de 15,25% en los últimos 12 meses, hasta mayo, mientras que el IPCA (Índice Nacional de Precios al Consumidor Extendido), que mide la inflación general, alcanzó el 8,06% en el mismo período.
El índice de construcción comenzó a despegar con más fuerza de la inflación a partir de fines de 2020, impulsado por el aumento de los costos de las materias primas, como el acero y el cobre.
Los desarrolladores vendieron los lanzamientos con una cierta expectativa de inflación para el tiempo de construcción, pero si la tasa es mucho más alta de lo esperado, el margen de beneficio se comprime.
“Esta caída es natural porque los costos han aumentado significativamente y las empresas ya tenían mucho vendido”, dice Lima.
José Carlos Martins, presidente de Cbic (Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción), también ve el aumento de los costos de producción como la razón de la caída de la rentabilidad. “Está muy claro que esto es estructural, no es un aspecto aislado de cada empresa”, dice.
Además de este factor, añade que el aumento de rentabilidad registrado en trimestres anteriores ayuda a explicar la caída del primer trimestre de este año.
Cbic informó en mayo que el número de lanzamientos inmobiliarios cayó un 60% en el primer trimestre de 2021, en comparación con el último trimestre de 2020.
Para mantener las utilidades, una salida para las empresas es incrementar el precio del producto final, algo que ya se ha hecho y debe continuar durante todo el año, según el indicador de confianza del sector inmobiliario residencial, elaborado por Deloitte y Abrainc (Asociación Brasileña Promotores inmobiliarios).
Sin embargo, un obstáculo para esta transferencia son las propiedades del programa Casa Verde e Amarela, que tienen un tope de valor, y más del 80% de los lanzamientos y ventas residenciales en los 12 meses terminados en marzo fueron en esta categoría, según datos del Emb.
Como los ingresos de la población, especialmente en las clases bajas, no crecieron al mismo ritmo que la inflación, tampoco es posible trasladar todos los aumentos al consumidor final y mantener el ritmo de ventas.
«Los costos han subido mucho, y no es porque suban los costos que los ingresos del mercado también aumentan, a menudo el producto está en el lineal y debe ser objeto de dumping y no será corregido por el INCC, es necesario vender relativamente más barato para caber en el bolsillo del consumidor ”, dice Lima.
La promotora Direcional, que tiene el 75% de sus lanzamientos en Casa Verde y Amarela, también afirma poder traspasar parte del aumento de costos en los precios de las propiedades.
“En São Paulo, el tope es de R $ 240 mil, si tengo un producto de R $ 180 mil, puedo repercutir el precio”, dice Henrique Paim, director financiero de la empresa. La constructora también tiene una marca para ingresos medios-bajos, Riva, con un precio promedio de R $ 270 mil, que ya le permite operar por encima de los límites de Casa Verde y Amarela.
Para sortear la inflación, las empresas han adoptado nuevas estrategias. Direcional, por ejemplo, utiliza un modelo constructivo con encofrados de aluminio y muro de hormigón, que permite construir edificios de forma más rápida y con menos desperdicio de material.
Otra opción adoptada fue la compra anticipada de materias primas, para evitar aumentos de costos y renegociar los contratos. “Hay que ser eficientes, quienes ganan bajos ingresos sin experiencia para tener escala realmente tendrán más dificultades para mantener los márgenes”, dice Paim.
Direcional mostró una caída de 34,5% en la utilidad neta entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021, pero Paim dice que esto sucedió porque la empresa tenía una cuarta parte de su deuda vinculada al IPCA, y se vio afectada por el aumento del índice. . Ahora, cambiaron la deuda a CDI.
MRV & Co, que cubre las marcas MRV, Luggo, Urba y HS, también mostró una caída en la rentabilidad entre finales de 2020 y principios de 2021, en un 31,6%.
Ricardo Paixão, director ejecutivo de finanzas y relaciones con inversionistas, dice que la presión sobre los costos de producción hizo que la utilidad del primer trimestre fuera menor a la esperada por la empresa. «De hecho, esto puede afectar los márgenes de la empresa en el futuro».
Sin embargo, dice que otro factor tuvo una mayor contribución al resultado. HS, una subsidiaria que opera en Estados Unidos, vendió un desarrollo en el cuarto trimestre y ninguno en el primero de este año, lo que afectó la curva de utilidad neta de la compañía.
Paixão también afirma que buscan traspasar parte del aumento al consumidor. Para reducir gastos con el alto precio de construcción, MRV ha adoptado una tecnología que utiliza fibra de vidrio en lugar de acero dentro de los muros de edificios de hasta cinco pisos, además de optar por drywall en los muros internos de proyectos en torres.
“Las empresas se están moviendo hacia tecnologías alternativas, donde se tendrá menos dependencia de algunas materias primas que tuvieron un mayor impacto a nivel mundial, en relación a la variación de precios. Este trabajo se hace precisamente para mantener los costos y seguir conservando la rentabilidad ”, dijo Luiz França, presidente de Abrainc, en una conferencia de prensa el pasado miércoles (9).
También señala que el costo de financiamiento de propiedades por parte del SFH (Sistema Financiero de Vivienda) ha caído en los últimos años – el promedio actual es de 7.7%-, que preserva el poder adquisitivo del consumidor, incluso si aumenta el valor de venta.
“El entorno empresarial sigue siendo favorable, con un gran atractivo para la inversión inmobiliaria, en relación con las inversiones financieras tradicionales, y también para quienes buscan la adquisición de una vivienda propia”, dice França.
La expectativa del sector es que los costos de construcción entrarán en una fase de estabilización cuando las industrias de materias primas logren retomar la productividad que tenían antes de la pandemia.
Menos aumentos significarían más previsibilidad para la industria, que se ocupa de largos ciclos de ventas y construcción. “La previsibilidad es importante para los presupuestos, para asegurarnos de que estamos vendiendo el producto al precio correcto”, dijo França.
Pero Martins, de Cbic, no es optimista. Para él, la situación solo empeoró en la segunda mitad de este año, y no hay señales de que se revertirá pronto. Pide acciones del gobierno federal, como reducir los impuestos a la importación de materias primas. «O haces una oferta de impacto o no funcionará».
Noticia de Brasil