Alejandro Belio ingres a TGLT, hace ms de 12 aos, cuando la desarrolladora an estaba comandada por su fundador Federico Weil. Desde entonces, corri mucha agua bajo el puente. Este arquitecto, que estuvo a cargo de la Direccin de Operaciones de real estate de la compaa hasta agosto de 2021, cuando asumi como gerente general, se muestra confiado y seguro, a pesar de llevar adelante una misin difcil: sanear la empresa y lograr que vuelva a despegar.
Belio reemplaz en el puesto a Teodoro Argerich, exdirectivo de Caputo, la constructora con ms de ocho dcadas de experiencia, que perteneca a Nicols Caputo, el «hermano de la vida» del expresidente Mauricio Macri, hasta que en enero de 2018 fue adquirida por TGLT.
Sin embargo, tras haber logrado consolidarse en el mercado y haber encarado 12 emprendimientos con sus marcas Forum, Astor y Metra, por un total de 400.000 m2 (entre desarrollados y en ejecucin a diciembre de 2020), durante los ltimos aos TGLT apost a negocios que no prosperaron.
Segn explica Belio, su principal accionista, el fondo norteamericano PointState (a travs de su filial local Point Argentum) «vio una oportunidad en 2017 porque haba un cambio de paradigma en el mercado y decidieron invertir fuerte en la Argentina». Por ese motivo resolvieron emitir bonos convertibles (por acciones) por un total de US$ 150 millones.
Esa suma se utiliz para comprarle al Estado un terreno premium en la zona de Catalinas (por US$ 40,5 millones) y para adquirir la constructora de Nicols Caputo (US$ 109 millones) con miras a ser parte de los contratos de Participacin Pblico Privada (PPP) que en aquel entonces haba anunciado el gobierno de Macri. Pero, en el camino, la realidad del pas cambi y estos proyectos quedaron sin rumbo.
La devaluacin del peso ocurrida en abril de 2018 y la recesin econmica de los aos siguientes, complic an ms el futuro de TGLT. A su vez, la compaa enfrent algunos reveses judiciales y financieros, e investigaciones por operaciones sospechosas con sus acciones en la Bolsa.
As, de jugar fuerte y ser uno de los principales players del sector, la firma pas a atravesar un profundo proceso de reestructuracin, iniciado en 2020.
Rebranding
En el ltimo mes la compaa volvi a ser noticia: cambi de nombre -ahora es GCDI- y lanz una nueva estrategia de negocios: se focalizarn en crecer como constructora y dejarn de lado su veta desarrolladora, si bien se comprometen a concluir los proyectos que ya tenan en marcha. Los objetivos apuntan a reducir ms su deuda, ganar nuevos contratos e incrementar su facturacin, que se prev que superar los $ 14.000 millones en 2022.
Entrevistado por Apertura, Belio explica cmo es la situacin actual de la firma, por qu se proponen «ampliar su matriz» y crecer en la construccin de obras con especial inters en el sector minero. A su vez, comparte sus proyecciones para el real estate y la industria de la construccin en general.
Cmo fue que pasaron de ser uno de los players ms grandes del real estate a verse tan comprometidos?
Tras la devaluacin, el pas cambi y nos quedamos con un bono convertible que no se convirti y con una deuda fabulosa en dlares. Habamos comprado una empresa constructora que pagamos en dlares y factura pesos. Adems de un terreno muy grande y costoso en Catalinas. Y hubo un cambio de paradigma y el mercado mut.
Se arrepienten de haber comprado la constructora?
Tenamos un foco y un contexto que no se concret. Esa fue la justificacin y la razn detrs de esa compra. En funcin de esto, empezamos a buscar una sinergia entre las empresas. Pero ahora vemos que el negocio del desarrollo -al menos durante este ao y el que viene- merm y est condicionado, tiene nichos.
$ 14.000 millones espera facturar GCDI este ao ya enfocada en su negocio de construccin de proyectos
Cmo lograron desendeudarse?
En 2020, el 75 por ciento de la deuda se pudo transformar en capital gracias a los accionistas (entre los que est IRSA). Todos creyeron en la compaa y la capitalizaron. A partir de all nos quedaron dos deudas: una de corto plazo con el Banco Ita (la ltima cuota del pago de la constructora) y otra con dos ON privadas que habamos emitido.
Lo que hicimos es venderle al Ita la mitad del terreno en Catalinas (N. de la R.: en enero de 2022, por US$ 17,5 millones, correspondiente al 47,75 por ciento del que eran titulares). Con eso cancelamos la mitad de la deuda.
Cuentas en orden
Cmo est la situacin financiera de la compaa en la actualidad?
Solo queda la otra mitad de la deuda, aunque es la dcima parte de la que tenamos en 2020. O sea, es muy chiquita y muy razonable en relacin al volumen que mueve la empresa. Es una deuda absolutamente administrable para la constructora.
Adems, hemos reestructurado las obligaciones negociables para pagarlas en 2026 y 2027 con tasas muy bajas, del 4 o 5 por ciento, as que resulta muy manejable.
A cunto asciende la deuda?
El volumen actual ronda los US$ 20 millones ($ 3503,3 millones, a valores de marzo) pero en agosto tenemos la cancelacin de una parte con lo cual se reduce.
La situacin financiera qued bien. Venimos de pasarla mal, con balances negativos, pero lo estamos revirtiendo. Hemos saneado la compaa y la tenemos absolutamente ordenada en los procesos por lo que qued en una posicin muy slida.
Cmo son los niveles de facturacin y sus proyecciones?
El ao pasado facturamos un poco ms de $ 8000 millones (a valor en pesos de marzo) y en 2022 vamos a superar los $ 14.000 millones. Creo que pegaremos un fuerte crecimiento en la facturacin y revertiremos completamente el manejo de la empresa.
Cmo planean lograrlo?
Entre septiembre del ao pasado y enero de 2022, trabajamos en generar un plan estratgico a cinco aos vista. El plan 2022-2025 establece que la compaa tiene que crecer este ao con relacin al anterior y, con la facturacin que proyectamos por los volmenes de obra que tomamos, ya superaramos lo previsto. Si se da un contrato que esperamos cerrar este mes, entre julio y agosto se alcanza lo planeado para todo el ao.
El desafo es seguir. Solamente nos falta que todo este proceso de construccin y crecimiento, derive mrgenes que permitan que la compaa empiece a ganar dinero. Eso viene a la cola.
Al fusionarse TGLT con Caputo, los afectaron los cuestionamientos que en su momento tuvo la constructora por su relacin con Macri?
No, porque Caputo trabajaba mayormente en obra privada, no estaba en obra pblica en la Ciudad. Si la compaa ahora se llamase as estaramos en el peor de los mundos porque en cualquier gobierno siempre va a tener una contra. En un caso por ser amigo y en otro por ser visto como enemigo.
Oportunidades
En la actual coyuntura, qu tipo de nichos funcionan?
No vemos grandes proyectos que justifiquen invertir en real estate. Con el contexto del pas y el cambio de paradigma, hay gigantescos proyectos de oficinas que quedaron desvirtuados.
Y en viviendas pasa lo mismo: cambiaron los paradigmas del mercado y desapareci el usuario que usaba la compra de real estate como inversin para renta o por la plusvala de la venta. Hoy la vivienda no garantiza un resguardo de valor en el tiempo. Lo que contina es la necesidad del usuario final porque en la Argentina tenemos un stock de demanda insatisfecha creciente. Pero el movimiento en vivienda estimamos que ocurrir en nichos y dosificado, sin garanta de grandes proyectos. Hoy no vemos oportunidades en desarrollar. Creemos que, para la escala y el tipo de desarrollo en los que nosotros agregamos valor, no hay negocio.
Entonces, cules son sus planes a corto plazo?
Durante 2022 y 2023 queremos incrementar fuertemente el volumen de construccin, crecer y que se nos reconozca como constructora. Vemos que hay negocio en la construccin y tenemos capacidad de trabajar en retail, en oficinas, en residencias y en la industria. Hasta construimos un reactor nuclear! Caputo tiene tradicin en obras industriales, ha hecho mucho para automotrices y buscamos tambin intervenir en obras para las grandes petroleras.
Adems, estamos tratando de ver si podemos entrar en un nicho que nunca trabajamos: el negocio de la minera porque el oro y el litio estn generando oportunidades de desarrollo de obras descomunales en el norte. En la minera hay un nicho de desarrollo potencial muy importante para la Argentina.
La actividad de la construccin en general est siempre muy atada a la evolucin del producto bruto interno. Cmo proyecta que ser el futuro econmico del pas?
Despus de la pandemia, la construccin creci en mltiples nichos: en obra pblica, en la que no participamos, y en algunos sectores de la obra privada, en especial mucho en obras chicas, aunque hay grandes proyectos de real estate que se estn preparando para otros escenarios.
En qu estn trabajando?
En estos das (fin de junio) estamos cotizando tres proyectos muy grandes en el AMBA, que son de usos mixtos y tienen mltiples etapas pero seran para el segundo semestre del ao que viene. Cualquiera de ellos nos aportara un valor fenomenal porque se trata de proyectos de gran escala, a tres o cuatro aos. Son muy desafiantes. Es atractivo ver que hay gente que confa en un cambio de ciclo y en estos proyectos.
Proyectos
Al contabilizar en su background las ejecutadas por sus compaas madre, GCDI lleva realizadas ms de 500 obras. Recientemente recibi la adjudicacin de la primera etapa de la ampliacin del Estadio Ms Monumental del club River Plate, la de un edificio de repuestos de la automotriz Toyota ubicado en su planta de Zrate, la construccin de una planta industrial de Mirgor en Baradero, y la nueva Terminal B del Aeropuerto de Ezeiza para Aeropuertos Argentina 2000, entre otras obras.
En tanto, heredado de TGLT, tienen an en desarrollo Metra Puerto Norte (en Rosario), el megacomplejo suburbano Venice (en Tigre) y un edificio residencial con basamento comercial de su marca Astor, en el barrio porteo de San Telmo.
En este ltimo proyecto la empresa arrastra un conflicto judicial con una ONG por la altura que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires les autoriz a construir. Esta disputa se defini el 29 de junio (sobre la fecha de cierre de esta edicin), cuando el Tribunal Superior de Justicia confirm el fallo que, entre otras cuestiones, declaraba nulo el permiso de obra otorgado para la construccin ubicada en avenida Caseros 509.
A partir de esto, GCDI difundi un comunicado en el que ratifica que cumplieron «con todos los requerimientos y exigencias de la normativa aplicable», adems de lamentarse porque esta decisin judicial los «perjudica gravemente» y afecta a las personas que han adquirido departamentos en el emprendimiento. En tanto, en el mismo documento aseguran que «GCDI est trabajando ya mismo en las acciones que viabilicen la finalizacin del proyecto bajo los lmites impuestos por las decisiones judiciales».
Si bien la entrevista a Belio fue realizada unos das antes de conocerse esta sentencia y l an tena la esperanza de que la Justicia se expidiese a su favor, ya barajaba este posible resultado por lo que durante la charla dio algunas definiciones al respecto.
Con las idas y vueltas judiciales que tuvieron con Astor San Telmo, cmo es el estado de avance?
En realidad la construccin nunca par. Hicimos audiencias con los vecinos, tomamos en cuenta sus consideraciones y modificamos el proyecto (la fachada) y despus otra entidad le objet al Gobierno porteo haber aprobado la altura. Cuando nosotros empezamos el proyecto, el GCBA deca que podamos construir hasta 10 pisos. Lo hicimos de nueve pero los objetores dicen que debera haber sido de siete.
+500 obras lleva ejecutadas en su historia. En el ltimo tiempo encar 12 proyectos por ms de 400.000 metros cuadrados
Tienen construida la estructura?
Llegamos a construir la estructura de hormign hasta la altura en duda y…
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Fuente: cronista.com