esto es lo que anticipa el mercado

Luego de haber registrado caídas en los precios de venta de inmuebles de hasta un 30% en dólares durante 2021 respecto a los valores previos a la pandemia, se abre el debate sobre las proyecciones inmobiliarias para este año. hacer¿Se ha tocado suelo o seguirán bajando los valores? ¿Deberías vender o esperar? ¿Qué tipo de oportunidades hay en el mercado?

Para el economista Santiago Bulat, «la tendencia a la caída continuaráSin embargo, prevé que la situación no será igual en todos los casos: “Los negocios que se van a dolarizar a través de bienes raíces, buscarán mejores resultados ya que todas las personas que quieran transferir sus pesos a esa moneda extranjera podrán para pagar un poco más. En este segmento habrá menos caída de precios que en el segmento de bienes raíces usados”.

Sin embargo, Damián Tabakman, presidente de la CEDU, la cámara que agrupa a los urbanistas, sostiene que «este año será un punto de inflexión ya que, luego de una larga agonía y decadencia, están dadas las condiciones para que comiencen a ver los frutos de a posible rebotetanto en el nivel de actividad como en los precios”. Pero, aclara que aunque cree que “se ha tocado un piso y no se van a devaluar más”, el cambio de tendencia «no será rápido ni muy pronunciado».

Entre los productos del mercado que tendrán mejor respuesta, Tabakman destaca el hogares Y lotes suburbano, que son los que han experimentado un «mayor recalentamiento» en los últimos tiempos. “El repunte en todo lo suburbano es una tendencia que llegó para quedarse”, pronostica.

mientras que al mercado de espacios industrial Y logísticalo define como «un micromundo que va bien y se consolidará«, el de la Oficinas asegura que seguirá»muy lento porque este tema plantea un interrogante gigantesco ya que nadie sabe cómo será el trabajo y la oficina del futuro”. Pero, aunque aclara que es “incipiente”, se anima a sugerir que quizás “una tendencia hacia una mayor suburbanización del espacio de trabajo».

En tanto, Fabián Acerbo, presidente del Consejo Federal de Asociaciones Inmobiliarias (COFECI), es menos optimista: “La tendencia a la baja en los inmuebles urbanos va a continuar. no habrá recuperaciónSegún él, las medidas tomadas por el Gobierno Nacional en relación a los créditos hipotecarios, Procrear y diversos planes de vivienda “no son suficientes para reactivar el sector con respecto a las ventas”, impulsado principalmente por los inversionistas, ya que al relacionar su valor con el alquiler renta, “la renta de la propiedad es la más baja de los últimos 40 años y hoy, este indicador no llega al 1% anual en dólares, en promedio. Así, se genera una situación compleja tanto para el arrendatario como para el arrendador y por eso trabajamos en proyectos de reforma de la ley de arrendamientos. Queremos un estándar que sea más equitativo para ambas partes”, reclama.

Si bien es cierto que la rentabilidad general es mínima y que los inmuebles atraviesan un período de depreciación, las fuentes señalan que «a largo plazo el ladrillo siempre se aprecia». También señalan la ventaja de sumarse a proyectos que están en desarrollo o en construcción porque, al poder pagarse en pesos, es una forma de dolarizar el ahorro.

Por qué los precios no se recuperan

Según la industria, La caída de los precios inmobiliarios responde a un desencuentro «multicausal» entre las partes que intervienen en el mercado. Hay una gran cantidad de unidades a la venta pero pocas están interesadas; esto debido a varios factores:

1. La falta de acuerdo sobre el pago de la deuda con el Fondo Monetario Internacional (FMI) hace complejas las condiciones macroeconómicas de Argentina.

2. Al marco económico, financiero y cambiario del país que redujo el poder adquisitivo y el ahorro de los argentinos: los salarios reales cayeron como consecuencia de la alta inflación y la devaluación del peso. A esto se suma la falta de líneas de crédito hipotecario en condiciones accesibles.

3. El cambio en los intereses y hábitos de la demanda después de la pandemia, dado que creció el deseo de mudarse a los suburbios. Además, la implantación del home office y el auge del comercio electrónico supuso vaciar y reducir superficies en oficinas y locales comerciales.

4. La baja rentabilidad de los inmuebles en alquiler, sumada a la incertidumbre generada por la nueva ley de alquileres, desalentó la compra de inmuebles por parte de los inversores, e incluso provocó que muchos propietarios los retiraran del mercado. Esto último provocó una reducción en la oferta de viviendas de alquiler, por lo que aumentaron los valores mensuales exigidos a los inquilinos.

Proyectos nuevos

En particular, incorporarse a un emprendimiento en desarrollo plantea condiciones diferentes a la adquisición de unidades nuevas o usadas. En esos casos, por lo general el precio se paga en pesos y en deudas los cuales se ajustan de acuerdo a la variación del costo de la construcción, que actualmente ronda los US$486/m2, según la encuesta del Monitor Inmobiliario (realizada en diciembre, con base en los principales indicadores del sector).

Si bien este valor se vio afectado por un incremento interanual en pesos producto de la inflación (materiales 60%, mano de obra 42% y gastos generales 70%), el incremento medido en dólares tuvo menor impacto (26% interanual). año), por lo que invertir en ladrillos -dice Tabakman- “sigue siendo una opción conveniente”.

Sobre esto, explica: “Aún nos queda camino por recorrer con un dólar blue relativamente alto y, aunque la inflación en el sector es importante, el costo de la construcción en términos históricos seguirá siendo interesante. Entonces, los que empiezan a construir ahora tienen tiempo suficiente para aprovechar la realización de la obra a un costo atractivo. Si bien la inflación es alta, en dólares aún es baja, especialmente en relación con algunos componentes, como la mano de obra”.

Mientras tanto, en cuanto a las condiciones que podrían impulsar la actividad del sector en el futuro, Tabakman recuerda que Está pendiente el tratamiento de una iniciativa que amplía los plazos de suscripción a la ley de honestidad fiscal (lavado) aprobado en el primer semestre de 2021, así como que el Congreso Nacional apruebe el proyecto de ley que propone una nueva fórmula para financiar líneas de crédito hipotecario.

La caída de los precios inmobiliarios responde a un cóctel de causas

Al respecto, considera: “Ambos proyectos de este año van a terminar saliendo. También creo que en los próximos meses veremos algunas buenas noticias de la macroeconomía, como, por ejemplo, que el acuerdo con el FMI será Todas estas son cosas que van a empezar a empujar y que van a cambiar un poco el ambiente para que los valores de los inmuebles que teníamos hasta el año pasado encuentren su piso en esos niveles, para comenzar a consolidar una tendencia alcista. tendencia, que será más pronunciada en 2023″.

Sin embargo, el presidente de la CEDU advierte que no todos los segmentos socioeconómicos del mercado se beneficiarán por igual: “El repunte será más claro y sostenido en los estratos más altos mientras que los segmentos medios también crecerán pero su reacción será más difícil. ser más lento. Sobre todo, hasta que se controle la inflación y la ley de crédito hipotecario comience a dar sus frutos. Pero ninguna de estas medidas será rápida”. En cuanto a los ingresos por alquileres, «se seguirán retrasando».

Vender o no vender?

Para Bulat, si alguien es dueño de una propiedad y no tiene prisa por venderla «conviene esperar» la recuperación del mercado porque «al no haber actualmente una demanda que la acompañe, se venderá a un precio más bajo» del que podría obtener en el futuro.

Sin embargo, Tabakman discrepa ya que considera que «el escenario general es de subidas progresivas de los precios, en dólares reales» por lo que cada actor del mercado «tomará su propia decisión sobre lo que le conviene, si vender o comprar ahora o si Prefiero esperar, según el caso.