expertos dicen qué hacer con los inmuebles – Titulares.ar

El vaivén del dólar y la economía que no se recupera siguen definiendo límites y perspectivas en el campo del marketing inmobiliario. los contexto de incertidumbre – ahora incluso político – sigue multiplicando las preguntas en aquellos propietarios que siempre están buscando un destino para sus propiedades en términos de negocio.

La opción de venta surge en un escenario de valores a la baja, con descensos que solo en la Ciudad de Buenos Aires pueden superar el 25 por ciento según el barrio. La contraoferta es ley y, dado el exceso de stock existente, quien tiene dólares en mano juega con un viento favorable dado el contexto del movimiento alcista del «azul».

Es precisamente en esta instancia del mercado donde diferentes expertos abordan opiniones para iProfesional con respecto a qué hacer con las propiedades vacías. Alquilarlos, venderlos o mantenerlos cerrados hasta que los cambios de momento político y económico aparezcan como opciones en el baile. Pero cada uno de ellos encierra ventajas y desventajas que no deben pasar desapercibidas a la hora de definir qué pasará con un departamento.

“Hay que analizar cada situación para determinar si es mejor alquilar o vender. Quien tenga una propiedad vacía debe pensar qué hacer con esa inversión. Y en ese contexto, es conveniente analizar los ingresos. Precisamente, el alquiler de un apartamento es de alrededor del 2 por ciento anual en dólares”, explica Francisco Altgelt, responsable de Negocio Inmobiliario de Altgelt.

Aunque el alquiler está en su piso histórico, la opción de alquiler aparece como una alternativa superior a la posible decisión de mantener la propiedad cerrada «hasta nuevo aviso».

“Tener el inmueble vacío conlleva un gasto de mantenimiento variable. En consecuencia, esto genera una pérdida mensual de patrimonio y una pérdida en la capacidad de ahorro. Dejarlo vacío es inviable. Pero también es vender sin reinvertir y dejar el capital inactivo ”, dice Ariel Rodríguez, director general de Value Bet Inmuebles.

La opción de mantener un inmueble vacío de forma indefinida es algo que no tiene cabida en la recomendación de los especialistas. Sin embargo, también se oponen y aconsejan revisar los números antes de invertir teniendo en cuenta el mercado de alquiler.

«Vemos propietarios preocupados por la falta de reglas claras, interferencia estatal, ley de alquileres. Estos son temas que complican la decisión de inversión de ingresos. Quien compra para alquilar después debe mirar a largo plazo y no solo al contexto actual ”, dice Fernando Pozzi, socio director de Pozzi Inmobiliaria.

Hoy, los alquileres están lejos de ser el negocio de hace cinco años, pero en el sector del ladrillo esperan un cambio de tendencia antes de fin de año. Según un informe del Informe Inmobiliario al que accedió iProfesional, los los propietarios han estado perdiendo por la inflación durante dos años.

«El alquiler bruto anual promedio de la Ciudad de Buenos Aires por un departamento usado estándar (dos habitaciones) es 2.63 por ciento. Es decir, menos de la mitad del 5,4 por ciento que se obtuvo en 2017 y 2018 previo a la escala de fuertes devaluaciones que se inició en el segundo cuatrimestre de este último año ”, detalló la consultora.

¿Qué pasa con la venta?

En un escenario de exceso de existencias de propiedades en oferta, la pregunta que surge es quién logra vender y en qué condiciones.

«Solo hay posibilidades para los propietarios que estén motivados y realmente dispuestos a vender. Deben competir con el exceso de oferta que existe, por lo que necesita ajustar los valores de las publicaciones para convencer a uno de los pocos compradores dispuestos a cambiar sus dólares «, dice Pozzi.

Como se dijo antes, la disminución de los valores 25 por ciento puede deambular según el barrio de Buenos Aires. Diego Migliorisi, socio director de la comercializadora homónima, marcó una caída media del orden del 20 por ciento para apartamentos, terrenos y locales.

«Si la propiedad es usada y antigua, se recomienda venderla y reinvertir bien para lograr una recapitalización. O, en todo caso, invertir en oportunidades de mayor rentabilidad que el inmueble tradicional ”, comenta Marta Oriozabala, consejera delegada de Real Capital.

Los alquileres aumentaron casi un 50 por ciento, pero el alquiler no se recupera.

Al respecto, el experto mencionó como alternativas a tener en cuenta las propiedades terminadas y a estrenar «que, a través del alquiler tradicional, generar recapitalización y rentabilidad de hasta casi el 4 por ciento anual en dólares. »

También recomendó «comprar un terreno y construir una propiedad y luego venderla y obtener una rentabilidad del ‘gap’ que se genera entre la obra y el valor final de venta ”.