Las opiniones coinciden: Prácticamente no hay mercado de usados. Aunque el sector del marketing está aggiorn con Zoom, recorridos virtuales e incluso con la firma de tickets electrónicos, Lo cierto es que las dificultades que impone la pandemia son obstáculos añadidos, tanto exógenos como inherentes a la actividad, que complican cualquier transacción.

¿Cuál es la raíz de los problemas? Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, indica que, en primer lugar, el mercado usado adolece de la falta de crédito hipotecario, instrumento fundamental para el dinamismo de todo el sector. A esto se suma que atravesamos un año electoral en el que distintos economistas hablar de una posible devaluación después de octubre«, el Advierte.

Más allá de las profecías, el presente de este segmento es perturbador de por sí. «La oferta y la demanda no se satisfacen»describe Lorenzo Raggio, director general de Interwin. Como él explica, Hoy en día hay muchos apartamentos en venta, «quizás como nunca antes en la historia», porque convergieron varios efectos: la muy baja rentabilidad de los alquileres, la pandemia y las ganas de suburbanización. en busca de más espacios abiertos, acumulación de acciones en manos de inversionistas y efecto de liquidación de activos en el país.

Por otro lado, comparte, la demanda «es pequeña», condicionada por la imposibilidad de comprar dólares, el empobrecimiento generalizado de la clase media y la inflación que hizo inviables los créditos UVA. Entonces, la compra se redujo a los que tienen los dólares y están llenos de oportunidades, que pasan poco porque nadie quiere vender. Y así es el mercado: no ajusta por precio y lo hace por cantidad, cantidades mínimas de operaciones ya que no tiene registro «, dice Raggio.

Sin embargo, según la directora general de Real Capital, Marta Oriozabala, El mercado de usados, golpeado por la pandemia y la caída de precios desde 2018, aquí y ahora está recuperando lentamente las ventas. «Ya hay un precio estimado», define, al diferenciar este 2021 de períodos anteriores, cuando era muy difícil establecer valores de referencia o «valor real de transacción», según lo designado por el broker.

El profesional indica que El presente es un momento de negociación en el que el sector inmobiliario tiene la tarea de acercar a las partes. «Al observar los valores actuales, un simple recorrido por los motores de búsqueda de bienes raíces revela que los precios publicados no son los del cierre de la operación ”, señala y evalúa:“ El mercado todavía tiende a caer y hay margen para negociar. «

“En mayo de 2020 hablamos desde Depa de valores que iban a caer entre el 20 y el 40 por ciento. Y el tiempo nos dio la razón. Hoy notamos que el promedio de cada uno resulta ser el 20 por ciento del valor de la propiedad. Y al hablar de media se entiende que un porcentaje del mercado de usados ​​sufrió pérdidas que superaron ese 20 por ciento ”, medido por Di Maggio.

Para el corredor inmobiliario y profesor de la UTN Diego Lo Nigro, los valores se ajustan por una sencilla razón: «El metro cuadrado viejo viene a competir con el nuevo, lo que representa una distorsión». “A veces, los propietarios quieren mantener precios que eran los de 2016 o 2017, cuando había mucha demanda por los créditos UVA. Así, lo cierto es que lógicamente los precios están bajando incluso antes del Covid”, dice.

Escritos en CABA
En febrero de este año se realizaron 1.499 escrituras por un valor promedio de US $ 97.494, un 9,9% por debajo del valor promedio en dólares del mismo mes de 2020.
Los números no discriminan entre propiedades usadas y nuevas.
Fuente: Colegio de Notarios

Desde Interwin aportan otros datos. «Las propiedades han ido disminuyendo, pero muy poco en comparación con lo que sería si el mercado fuera más elástico», agrega Raggio. «Existe el fenómeno de meseta indeterminada: no están en el suelo, pero quizás no bajen. Como no es un mercado con deudas, solo un porcentaje muy bajo de pisos están hipotecados, los que están dispuestos a vender no aceptan llevar pérdidas respecto al precio, prefieren quedarse con la propiedad ”, explica.

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De hecho, el canal de Ventas reconoce la diferencias entre el precio de venta y el precio de publicación; distorsión que se da muchas veces como consecuencia de las reclamaciones del propietario que no renuncia a obtener por un bien menos dólares de los que se pagaron puntualmente y, muchos otros, por la táctica del mismo corredor de que al integrar una propiedad a su cartera, se sobrevalora. Cuando no, ambas causas al mismo tiempo.

Lo cierto es que la diferencia o variación entre el precio de cotización de una propiedad y el precio de cierre fue, históricamente, entre un 5 y un 10 por ciento en promedio, indican las fuentes. Sin embargo, admiten, hoy manejan valores que difieren entre el 10 y el 15 por ciento en la negociación, los porcentajes podrían ser menores en aquellos casos en los que se disponga de algún tipo de herramienta financiera.

“A febrero de este año, se publicaron 113.000 unidades a la venta, lo que habla de un exceso de existencias”, completa Lo Nigro. “Las propiedades se publican así por varias semanas, porque los dueños no quieren bajar los precios y esperan que la propiedad recupere su valor expresado en dólares, lo cual no está sucediendo. Cuando un apartamento está en precio, lo que expresa necesidad, realismo y motivación, la operación se concreta ”, dice.

«Las pocas transacciones que se llevan a cabo son largas, llenas de tensión y trabas administrativas. No fluirán operaciones cuando comiencen con ofertas agresivas de venta libre«resume Raggio.

Que se vende

¿Qué es lo poco que compras, en concreto? En Interwin responden que la demanda busca estudios con pasajes por debajo de los US $ 60.000 y, motivados por el efecto «quedarse en casa», departamentos que permitan a las familias crecer en el espacio.

En el mercado de segunda mano, el valor de la vivienda no está cayendo.

Desde Real Capital señalan que también cambiaron las tipologías más cotizadas. «Se valoraron los espacios descubiertos: balcones, jardines, terrazas «, grafico. “Los clientes buscan grandes ventanales que proporcionen una conexión con la naturaleza y mucha luz”, ilustra. En este sentido, los PH se presentan como las tipologías de la época.

“Las casas que no se vendieron durante mucho tiempo encontraron comprador en estos meses. Por cierto, en el mercado de segunda mano, el valor de la vivienda no está bajando«, distingue Oriozabala.

En cuanto a los departamentos, «En CABA, las áreas más requeridas son aquellas que están cercanas a parques, espacios al aire libre, corredores verdes», responde el corredor. Y completo: «Unidades ubicadas en áreas oscuras con una alta concentración de personas perdieron valor». Oriozabala añade que “Hoy también hay muchas oportunidades en Puerto Madero”, porque la zona, aunque luminosa y moderna, terminó perdiendo valor durante la pandemia.

¿De qué depende la reactivación del mercado de usados? «Fundamentalmente, el crédito hipotecario y las claras políticas económicas del Gobierno», Dice Di Maggio, aludiendo a una herramienta que ofrece estabilidad y confianza en el tiempo «y que soporta los escenarios de alta inflación que arrastramos desde hace años».

Para Raggio, de Interwin, Bajar la inflación es clave, ya que, de hecho, permitiría la motorización del crédito. Aunque también son necesarias otras medidas -dice- como liberar la compra de dólares, restaurar el poder adquisitivo de los salarios y dar la posibilidad de ahorrar en una moneda que no desaparece, además de «mejorar los ingresos eliminando todos los obstáculos y regulaciones». . Estado que han sufrido rentas «.

La versión original de esta nota fue publicada en la revista Apertura número 328.

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Fuente: www.cronista.com
Esta nota fué publicada originalmente el día: 2021-05-04 13:39:56

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