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Tres años después del inicio de la pandemia, se recompone el mercado inmobiliario de locales comerciales. Con valores de venta que siguen en niveles históricamente bajos y rentas al alza, consultores del sector argumentan que es un buen momento para invertir, aunque la oferta en CABA es escasa.
Desde la consultora Colliers Argentina afirman que “durante los primeros tres meses del año se observó una recuperación en el mercado de locales comerciales. El sector retail presenta actualmente un aumento de la demandaprincipalmente en los corredores comerciales más importantes, lo que trae un aumento de precio en algunas zonas de interés».
Cristian Frers, director de Nuevos Negocios de Bridge Argentina, coincide: «Este sector se está recuperando después abajo como consecuencia de la pandemia. Si bien tanto los centros comerciales como las principales arterias de la ciudad no escapan a la situación macro y microeconómica, son estos los que primero muestran una recuperación. Sin embargo, el número de operaciones en el sector sigue siendo bajo en comparación con los parámetros previos al Coronavirus y una de las razones es la baja oferta en los puntos calientes, que son los puntos de mayor demanda”.
precios en aumento
Según el análisis de mercado de Colliers, valores de venta de locales comerciales se encuentran históricamente en sus ratios más bajos: «Aunque el movimiento de venta de locales fue siempre inferior al de los alquileres, la oportunidad de una inversión en una propiedad de alquiler comercial es muy atractiva. Es por ello que los potenciales compradores buscan oportunidades de negocio en este campo”.
Como ejemplo, mencionan que recientemente pudieron concretar la venta de un local en una de las principales calles peatonales del Microcentro. El inmueble -que contaba con doble frente y superaba los 1.500 m2 cubiertos- vendido por casi u$s 1200/m2.
“Si bien el posible rango de precio de venta depende del tamaño y ubicación del local, en promedio puede estar entre US$1.200 y US$10.000/m2”, explica Marcelo Zuliani, Gerente Comercial de Colliers Argentina. Mientras los valores de las rentas en los principales corredores comerciales están entre US$15 y US$50/m2aunque aún lejos de los valores solicitados hasta 2017, cuando comenzó una marcada debacle.
Según las últimas cifras recogidas por el equipo de Cushman & Wakefield, en el primer trimestre del año el metro cuadrado de tiendas en Santa Fe y Callao se alquilan por US$25, en Santa Fe y Pueyrredón por US$29, en Cabildo y Juramento por US$30, y alrededores de Acoyte y Rivadavia por US$40. Con respecto a la vacante en la mayoría de los corredores está por debajo del 5 por ciento “desde la pospandemia hubo una reactivación muy importante y ya no quedan tiendas premium”.
Zonas calientes y frías
En cuanto a las ubicaciones más buscadas, no hay cambios importantes. las intersecciones de avenidas Acoyte y Rivadavia; Consejo y Juramento; Santa Fe y Coronel Díaz; y Santa Fe y Pueyrredón, son las que despiertan mayor interés. En tanto, la zona de la Av. Libertador entre Sucre y Monroe está teniendo una recuperación moderada, agregan desde Colliers.
En promedio, el vacante medido en los 14 corredores comerciales más importantes de CABA es de 2,7 por ciento. Florida y Alicia Moreau de Justo (Puerto Madero), con 9.42 por ciento y 9.09 por ciento respectivamente, presentan las mayores. En cambio, Cabildo y Juramento junto con Acoyte y Rivadavia, las más bajas: 0,35 y 0,64 por ciento.
“Vemos una gran disparidad en los precios y la disponibilidad según la ubicación y el acceso y la visibilidad de los locales. Por ejemplo, en la zona de Microcentro la vacancia real llegó a ser del orden del 70 por ciento. Hubo una recuperación muy leve en 2022 y luego en 2023. Como contrapunto, en las zonas de Palermo y Puerto Madero es del orden del 10 por ciento”, agrega Frers.
Lucas De Salvo, corredor de Cushman & Wakefield, valida esto y afirma: «Estamos buscando activamente en este momento, pero la mayoría de los rincones clave de la ciudad están ocupados. A su vez, los valores en muchos casos se empiezan a ver en billetes de dólar, que es algo que hace mucho que no pasa«.
En cuanto a los rubros que más impulsan la operación, Frers destaca: “Una tendencia que se ha mantenido en el último año es que los lugares aptos para la gastronomía y los servicios en las zonas de consumo turístico son los que han mostrado mayor demanda y potencial”. Mientras tanto, en el inventario compartido por Colliers a fines de 2022, la categoría de ropa y accesorios es la de mayor ocupación: 50.4 por ciento.
De Salvo sostiene que el mercado de locales tras la pandemia se «recalentó» y que, además, hubo un cambio de morfologías: «Hay ciertos inquilinos, como los bancos, que están decidiendo cerrar algunas sucursales y en esos locales que fueran 300 o 500 m2, entran nuevos rubros, como la belleza corporal y la gastronomía». también Se detecta más demanda de espacios para instalar negocios de tecnología.
Aunque las marcas siguen apostando por los pasillos clásicos, el vocero de esta empresa de servicios inmobiliarios advierte que «los nuevos artículos que han surgido no tienen porque estar ahí, pueden estar a cinco cuadras porque a nivel de consumo es el lo mismo para ellos Entonces, se están formando nuevos polos para algunos proyectos la ubicación ya no es la clavemás que nada es la experiencia, el formato y el público que habita la zona”.
La excepción sigue siendo el Microcentro y el eje de la calle Florida que, aunque mejor en ocupación, aún está lejos de alcanzar un nivel deseable.
Comercio minorista híbrido
A la hora de pensar en invertir, construir o alquilar un inmueble comercial, se deben tener en cuenta algunos cambios ocurridos en el mercado. durante algunos años el tipo de locales que se buscan son diferentes. Según Zuliani, de Colliers Argentina, «actualmente los clientes apuestan por formatos más pequeños, entre 150 m2 y 300 m2 de superficie como máximo. Los frentes van desde los 5 a los 11 metros y en general se buscan locales con buena altura, sin desniveles en pisos ni columnas, y con espacio aéreo”.
Otro de los fenómenos que perdura -y promete continuar- es la creciente demanda de almacenes o pequeños locales destinados a funcionar como puntos de exposición y retiro para la venta online. Este uso no requiere necesariamente locales con ubicaciones estratégicas, lo que mejora el posicionamiento de los ubicados en calles secundarias.
Aunque no cabe duda de que el comercio electrónico generó un cambio en los hábitos de compra de los consumidores, con la vuelta a la normalidad conviven ambas modalidades: la presencial y la digital. Frers lo confirma: «El comercio online ha cambiado la experiencia de compra en las tiendas de consumo masivo, transformándolos -en muchos casos- en puntos de recogida o pequeños centros de distribución. Este hizo mejorar la demanda de tiendas que no tienen mucha exposición o están dentro de los puntos calientes«.
De Salvo agrega: “Hay tiendas que empiezan a tener experiencias de compra casi autónomas, donde entras con el celular y -prácticamente sin intermediación alguna- sales con el producto. Hay más lugares para vivir experiencias, que es lo que primaba después de la pandemia. Antes eran tiendas llenas de mercadería, hoy los productos están en los almacenes y la experiencia está en la tienda”. El futuro del comercio minorista está ahí fuera.
La versión original de esta nota fue publicada en el número 352 de la revista Apertura.
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Fuente: cronista.com
