¿Cómo se mueve el mercado? lugar de residencia ¿Este Dia?
En los últimos meses, este mercado se ha visto afectado por la subida de los tipos de interés de los préstamos hipoteca, que se encuentran en niveles de 9% en soles y 7% en dólares, cuando hace un año estaban en 7% y 5%, en cada caso. Con esto, se observa una desaceleración en la velocidad de las ventas.
¿Eso detiene al comprador?
Los precios reflejan el aumento de tasa de interés y de la tipo de cambioPor lo tanto, también tiene un impacto a nivel de cuota, que es superior al del año pasado. Pero inmobiliarias y bancos están ideando fórmulas para compensar el incremento del coste de la hipoteca, evitando trasladar estos incrementos al deudor.
¿Qué medidas están tomando?
Por ejemplo, hoy en día las personas tienen un pago inicial muy difícil porque enfrentan el aumento de muchos costos. Entonces el bancario es ser más flexible en la cuota que se entrega al inicio del préstamo.
¿Están negociando condiciones en los contratos hipotecarios?
Algunos están tomando préstamos hipotecarios con tasas variables porque anticipan que estamos en la fase final de la subida de tipos de interés. Por ello, los clientes finales priorizan su decisión de compra proyectando un ajuste a la baja en dicho coste a partir de 2023.
¿Cuáles son las mejores oportunidades de vivienda que encuentra ahora y para 2023?
Las mayores oportunidades de vivienda se encuentran en la población económicamente activa y con acceso a financiación. Primero, en viviendas con precios entre US$100.000 y US$300.000. Hay un nicho importante en la clase media, B+ y A-, que también tiene acceso a financiamiento.
¿Hay más opciones en este mercado?
Sí, otro segmento que tiene potencial, pero no es atendido, es el de las viviendas por menos de US$100.000. Hay demanda, aunque no necesariamente de trabajadores del sector formal, pero sí de comerciantes o trabajadores independientes que garanticen un ingreso continuo. Acceden a través de los programas mi hogar y Techo Propio.
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Diferente demanda en oficinas
¿Cómo ve el segmento de oficinas?
La mayoría de las empresas están volviendo a la modalidad presencial, lo cual es bueno para este segmento. El 70% conserva un mecanismo híbrido, en el que prima la asistencia a la oficina frente a la virtualidad, y el 30% restante retornó íntegramente al modelo antes de la pandemia. Sin embargo, la demanda hoy en día es diferente ya que prefieren espacios más pequeños.
¿En qué niveles está la vacante y cómo evolucionará?
A la fecha hay un 25% de vacancia, lejos del 8% previo a la pandemia. Aunque estimamos que en 2026 el mercado estaría retomando estos bajos niveles, a medida que aumenta la absorción de metros cuadrados. En cambio, las tarifas (alquileres) podrían ajustarse al alza.
¿Es posible encontrar una alternativa de inversión aquí?
Ahora mismo es una zona de mucho incertidumbre para el inversor porque la velocidad de adaptación y el nuevo punto de equilibrio aún no están muy claros. Se están generando espacios de trabajo más comunes con menos oficinas cerradas, pero difícilmente se conocerán nuevos proyectos de oficinas a corto plazo.
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Inquilinos y operadores de centros comerciales
¿Cómo se está desarrollando el sector logístico?
Tras la pandemia, en los alrededores de Lima se han comenzado a tejer espacios logísticos y de almacenamiento entre 1.000 m2 y 3.000 m2, que permiten a las empresas atender al público en el menor tiempo posible. Hoy existe una mayor demanda de estos lugares, generando una sana vacancia de menos del 5%.
¿Y el nicho inmobiliario comercial?
El segmento comercial tuvo un impacto significativo en la pandemia por las restricciones y la inmovilización social. Ahora se va recuperando poco a poco, aunque con renegociaciones entre locatarios y operadores de centros comerciales. Incluso se reconfiguró la capacidad de negociar en beneficio del arrendatario.
¿Qué efecto tiene el conflicto político sobre los fondos inmobiliarios?
Son muchos los inversionistas que podrían estar apostando por estos fondos en el país, pero retrasan su decisión debido a la ruido político local. Si el Gobierno garantizara una adecuada participación de los fondos en el otorgamiento de hipotecas, por ejemplo, habría más inversionistas queriendo ingresar porque ven oportunidades en este mercado.
(Foto Archivo GEC)
Fondos inmobiliarios gestionan activos por US$ 300 millones
En el país operan cuatro fondos inmobiliarios, entre ellos los Fondos de Inversión de Renta de Bienes Raíces (FIRBI) y los Fideicomisos de Titulización de Inversión de Renta de Bienes Raíces (FIBRA), dijo Jenny Esaine, de CA Capitales.
Estos fondos manejan activos por US$ 300 millones, con un potencial mucho mayor si se amplían las medidas a favor del partícipe, como el beneficio fiscal que termina a finales de este año, dijo.
El ejecutivo también comentó que El primer fondo inmobiliario de AC Capitales fue liquidado luego de 22 años de vida útil. Este fondo invirtió US$106 millones (US$75 millones de capital y el resto financiado por bancos locales) y ha devuelto a los inversionistas 2,5 veces el capital invertido, explicó.
Este fondo de oferta pública invirtió en inmuebles para alquiler o en desarrollo y venta de dichos activos, cuyos principales participantes fueron institucionales (AFP, aseguradoras y bancos privados), comentó.
La rentabilidad ofrecida ascendió a 17% en dólares durante toda su vigencia, producto de inversiones en 31 activos inmobiliarios, agregó.
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