Morosidad en consorcios de CABA: alcanza el 31% y genera tensión

Aumentos, desaceleración y límite de pago

Tras un 2024 marcado por fuertes incrementos, 2025 mostró cierta desaceleración en el ritmo de las subas. Sin embargo, esa moderación no alcanzó para recomponer la capacidad de pago de propietarios e inquilinos.

El desfasaje entre inflación y actualización de costos, la reducción de subsidios y el peso creciente de salarios y servicios básicos configuraron una estructura de gastos cada vez más difícil de sostener para muchos hogares. En ese contexto, las expensas dejaron de ser un gasto secundario para transformarse en un compromiso central dentro del presupuesto familiar.

Cuando la morosidad supera el 25% del total de unidades, los efectos comienzan a sentirse rápidamente: se reducen los fondos de reserva, se postergan tareas de mantenimiento y aumentan las fricciones entre vecinos.

Un cambio estructural en los consorcios

Para Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, el problema revela una transformación más profunda en la dinámica de los consorcios.

«Las expensas dejaron de ser un gasto administrativo más y pasaron a competir directamente con el alquiler o la cuota del crédito. Cuando eso ocurre, la morosidad deja de ser excepcional y se vuelve estructural», sostiene.

El aumento de costos no puede analizarse únicamente en clave inflacionaria. Existen componentes rígidos que presionan de manera constante y que son difíciles de negociar.

Impacto en el valor de las propiedades

La morosidad creciente no solo afecta la administración diaria, sino también la percepción de valor de los inmuebles. Según Eliçagaray, un consorcio con altos niveles de deuda pierde previsibilidad financiera, lo que influye directamente en decisiones de alquiler, venta o inversión en mejoras.

La salud financiera del edificio empieza a ser un dato tan relevante como la ubicación, advierte.

En otras palabras, la situación económica del consorcio se convierte en un factor determinante al momento de evaluar una propiedad, algo que hasta hace pocos años tenía un peso menor en el análisis inmobiliario.

Tecnología y eficiencia como herramientas de contención

Frente a este escenario, la incorporación de tecnología aparece como una posible vía para recuperar eficiencia y transparencia en la gestión.

«Medir consumos en tiempo real, automatizar sistemas de iluminación o calefacción, digitalizar la administración y transparentar gastos no es un lujo. Es una forma concreta de reducir costos y, sobre todo, de generar confianza entre vecinos», plantea el especialista.

La optimización del consumo energético y la profesionalización de la administración pueden contribuir a amortiguar parte del impacto externo, especialmente en edificios con estructuras de gasto rígidas.

El desafío cultural de la vida en comunidad

Más allá de los números, Eliçagaray subraya una dimensión cultural del problema. La participación activa de los propietarios resulta clave para evitar que los costos se disparen.

Cuando los propietarios se desentienden, el edificio se encarece. Administrar un consorcio no es solo pagar una expensa: implica involucrarse, controlar y planificar.

Con niveles de deuda que ya generan preocupación entre administradores y cámaras del sector, el debate sobre cómo sostener la vida en comunidad en un contexto económico adverso recién comienza.

El desafío, concluye, no es únicamente financiero. Se trata de preservar el patrimonio y la convivencia.

Resumen

La suba sostenida de las expensas y el aumento de la morosidad en los consorcios de la Ciudad de Buenos Aires están generando un impacto financiero y social significativo. La dificultad de los propietarios para hacer frente a estos gastos, el cambio en la dinámica de los consorcios y la influencia en el valor de las propiedades son temas clave a tener en cuenta.

La incorporación de tecnología y la participación activa de los propietarios son herramientas importantes para enfrentar esta situación y preservar la armonía en los edificios.

Es fundamental actuar con prontitud para evitar que el deterioro financiero se convierta en un problema estructural que afecte tanto el valor de los inmuebles como la calidad de vida de los residentes.