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Más allá de las limitaciones que la coyuntura política, macro y microeconómica imponen al crecimiento del país, el sector inmobiliario sigue activo. Si bien las inversiones de mayor volumen y proyección en el negocio se concentran en las principales capitales del país, como Buenos Aires o Córdoba, las principales localidades de Patagonia argentina saca nuevos desarrollos dependiendo del aumento de población, la llegada de inversores y el boom turístico que se registre, sobre todo tras la pandemia.
«En la Patagonia hay clima de negocios. Es un mercado que está claramente en la mira de quienes buscan oportunidades de inversión”, confirma Mali Vázquez, director de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos. Según corredores y constructores de la zona, el turismo impulsa la economía principalmente en destinos como San Martín de los Andes, Villa La Angostura o Bariloche.
En cuanto a los valores, la renta anual de las propiedades que se ofrecen para la escala de alquiler temporal de hasta 8 por ciento a 10 por cientocuando los de permiso de alquiler permanente menos del 2.5 por cientoAunque todo dependerá de la ubicación dentro de la localidad concreta, la calidad del inmueble y los servicios.
Daniela Aiello, socia y directora de la agencia inmobiliaria Finca Sur en San Martín de los Andes y una de las fundadoras del congreso regional inmobiliario COPIP, comenta que hay interés de desarrolladores e inversionistas nacionales en la zona pero también de los de Buenos Aires, Bahía Blanca, Rosario, Córdoba y Mendoza.
del exterioraunque las operaciones de compra no son numerosas, Los brasileños son los que más consultan. Aunque también existen algunos casos de inversionistas extranjeros que -asociados con locales- se animan a desarrollarse en este mercado.
Un clásico que se renueva
Uno de los destinos que continúa prosperando dentro de la región es san carlos de barilochedónde numerosos emprendimientos se construyen y proyectan.
A principios de 2023 se lanzará oficialmente Nuevo Distrito Urbano Bariloche del Esteuna ambiciosa iniciativa con participación público-privada que se desarrolla en una propiedad de 132 hectáreas con vista al lago Nahuel Huapi ya las cumbres de las montañas, camino al aeropuerto y junto a la nueva terminal de transporte de pasajeros que se encuentra en construcción.
De la superficie total, cerca de 80 hectáreas serán destinadas para uso residencialél. En terrenos cedidos por los propietarios al municipio (y luego este organismo a la Nación), en el marco del programa de crédito de vivienda social Procrear, el Estado construyó edificios de cinco pisos (se entregaron 127 unidades y se encuentran en ejecución otras 155) y Además, se terminaron 250 viviendas particulares, también con financiamiento de Procrear.
El proyectista y uno de los socios propietarios del terreno es el arquitecto y urbanista Juan Manuel Valcrcel, quien comenta: «El emprendimiento se encuentra en un estado de desarrollo avanzado. Más de 400 familias ya habitan el primer barrio y hay cuatro casas construidas dentro del primer condominio de casas adosadas, que comprende 103 casas en total. Con este desarrollo se pretende descomprimir el poniente de la ciudadanimando a los residentes permanentes y a los nuevos pobladores a asentarse en esta zona».
Este distrito -que estará abierto a toda la comunidad «para favorecer el mestizaje»- ya cuenta con cerca de 40,000 m2 de proyectos residenciales y comerciales presentados a aprobación de la municipalidad (siete edificios con 350 viviendas en total, dos torres con 160 unidades, una obra de casi 8.000 m2 en un lote de 15.000 m2 perteneciente al hipermercado Maxiconsumo y otra empresa -que aunque aún no se puede mencionar it- proyecta construir 5.500 m2 también para uso comercial). Al mismo tiempo, Se planea construir un gran condominio en la parte alta de la propiedad, que ofrecerá alrededor de 400 viviendas de alto nivel. y los lotes macro se intercambiarán para que otros desarrolladores se unan. Todas estas iniciativas están listas para materializarse.
Valcrcel no da detalles de los precios estimados de venta de los departamentos ya que “varían según el tipo de obra”, pero sí menciona cifras de mercado que muestran que, en esta zona de la ciudad, el valor de incidencia del suelo será 50 por ciento menor que el de los lotes del centro y poniente de la ciudad. Si bien quienes desarrollan en Bariloche del Este deben realizar obras de infraestructura, allí se permitió un FOT y FOS mayor que en otras zonas de la ciudad, como herramienta para estimular su desarrollo y densificación.
“Se decidió dotar al desarrollo de indicadores urbanísticos de alta densidad y altura, y multiplicidad de usos”, dice Valcrcel. Por lo tanto, las tipologías son diversas: hay edificios de hasta 14 pisos (cuando en el resto de la ciudad se pueden construir solo seis), viviendas de baja altura, condominios, áreas para educación (desde preescolar hasta universidad), sectores para construir grandes superficies comerciales, áreas gastronómicas, hoteles, oficinas, áreas de salud, deportivas y recreativas.
También ahí cederán 2,4 hectáreas para la construcción de la sede del Poder Judicial provincial“que constará de cuatro módulos de 4000 m2 cada uno, iniciándose las obras en 2023 (con fondos asignados en el Presupuesto provincial); y en el futuro Está prevista la construcción de un nuevo Centro Cívico de 10.000 m2 para oficinas públicas municipales”, en un terreno de 3,6 hectáreas destinado a tal fin.
En tanto, se entregan 5 hectáreas para la creación de áreas deportivas y recreativas y 10 hectáreas para usos comerciales. También se cedieron terrenos para instalar cuarteles de policía y bomberos y para la construcción de viviendas para sus empleados, otros para que las cámaras empresariales pudieran abrir nuevas sedes y centros de reunión empresarial. El 10 por ciento serán áreas verdes, plazas, un parque lineal de tres kilómetros de largo y ciclovías..
Solo en obras de infraestructura Se han invertido US$ 1,5 millonesdice el urbanista. Según sus estimaciones, cuando el distrito esté completamente desarrollado -dentro de 25 a 30 años- habrá 40.000 personas viviendo en el nuevo barrio (equivalente al 20 por ciento de los habitantes actuales de Bariloche).
“Hay una gran cantidad de inversionistas que vienen a Bariloche porque prácticamente ya no hay temporada baja, entonces los retornos se duplican”, concluye.
Inversiones creciendo hacia el oeste
Tiempo, al oeste de Barilochense, hay varias iniciativas en marcha y proyectadas. Una de las inmobiliarias con fuerte presencia es OKeefe. Según Paulo Hubeak, su Gerente de Ventas, entre el kilómetro 4 y 13 de la avenida Bustillo “Es donde hay más desarrollos y potencial”.
Durante el último año ha crecido el interés y la empresa ha duplicado sus ventas. De los emprendimientos que comercializan destacan dos, ambos desarrollados por el grupo Klover. En el barrio privado Barrancas de Melipal inauguraron el séptimo edificio: Barrancas al Lago 2, que se compone de 68 unidades con vistas panorámicas a la selva, lago Nahuel Huapi y cerro Otto. Las unidades son de uno a cuatro ambientes. Los precios comienzan desde $77,930 para estudios hasta $257,543 para apartamentos de cuatro habitaciones.
Desde O’Keefe estiman que para los inversores de capital las tasas de retorno pueden llegar hasta el 40 por ciento en dólares en aproximadamente 30 meses. En el caso de quienes buscan ingresos permanentesdebido a la escasa oferta existente en Bariloche y a las características del proyecto, las tasas oscilan entre el 3,5 y el 5 por ciento anual gratis y para los inversores de ingresos temporales, las tasas pueden aumentar entre un 8 y un 10 por ciento.
Además, dentro de este barrio, la inmobiliaria vende otros dos edificios que están en construcción: Barrancas del Arrayán que tiene solo el 5 por ciento de sus unidades disponibles (hay 41 en total), y barrancos de los cipreses, con un 30 por ciento colocado (de 28 unidades en total). Refiriéndose a oferta en el sector de lotessolamente hay un terreno con entrega inmediata que se ofrece en US$ 96.000.
Él la inversión total es de $ 135 millones y cuenta con amenidades de bajo costo de mantenimiento.
Otro de los emprendimientos que desarrolla este grupo en Bariloche es Arelauquen Golf and Country Club, con una extensión de 800 hectáreas Total (250 hectáreas edificables) a orillas del lago Gutiérrez y con vista al Cerro Catedral. todos quedan en venta algunos lotes unifamiliares desde US$ 136,810 (desde 3774 m2), hay casas por US$ 720.000 de 350 m2 cubiertos en un terreno de 1400 m2 (cuya renta temporaria es de US$ 450 por noche) y departamentos de tres ambientes distribuidos en 96 m2 por US$ 270.000 (con alquiler desde US$ 200 a US$ 350 por noche aproximadamente).
Actualmente se está construyendo allí. Klover Patagonia 7adosado estrenado en febrero de este año que ya está totalmente vendido, y en 2023 anunciarán la octava de la serie.
Con una propuesta de usos mixtos se Capital Bariloche, el primer desarrollo en la región de Tecnic. se trata de un complejo de apartamentos y hotel de 10 pisosque comprende un total de 16.783 m2 y amenidades de alto nivel, ubicado en el kilómetro 1 de la Avenida Bustillo con vista al lago Nahuel Huapi y cercano al centro barilochense.
Contar con 72 unidades residenciales (apartamentos de 80 a 100 m2, de una a dos habitaciones) cuyos compradores pueden utilizarlos para sí mismos con libre disponibilidad o participar en un pool de alquiler hotelero por un período determinado -estimado en dos o tres años- para recibir dividendos. En este último caso, el retorno de la inversión se estima en 8.5 por ciento en dólares antes de impuestos, calculado en base a una ocupación promedio del 65 por ciento (aunque creen que será mayor); los propietarios podrán utilizar las unidades cuatro semanas al año. Todos los apartamentos comenzarán a entregarse durante el verano.
Tiempo, El hotel será de categoría cinco estrellas, contará con 48 habitaciones lo que se espera completado para el invierno de 2023 (Aún está por definir la marca de la franquicia internacional que se implementará).
El 80 por ciento de los departamentos están vendidos y prácticamente listos para ser entregados. El precio actual por metro cuadrado promedia US$ 4.300. Octavio Roca, director del Proyecto Capitalinas, explica su éxito: “Todos conocemos el potencial no solo de Bariloche sino de toda la zona del Parque Nacional Nahuel Huapi y del Parque Nacional Lann. La mayoría son inversionistas, gente que van a venir a Bariloche pero, sobre todo, buscan el regreso».
exclusividad y sofisticación
San Martín de los Andes, en Neuquén, es otro de los destinos del noroeste patagónico que despierta gran interés y tiene planes de crecer. Como describe Aiello, hay “mucha inversión, mucho desarrollo y mucha construcción; la zona es casi una burbuja comparada con Buenos Aires donde la realidad es diferente. A pesar del contexto en el que vivimos, el crecimiento es increíble, se ha sostenido y no se desvanece. Propiedad que se hace, se vende«.
Según su relato, “durante la pandemia se trabajó mucho”. En apoyo a esta afirmación refiere que solo en San Martín hubo 5.000 cambios de domicilio durante 2021, aunque “la cantidad de personas que se radicaron es mucho mayor porque hay quienes se mudaron pero aún no completaron ese trámite”, agrega. .
Él precios promedio por metro cuadrado de las propiedades en esta ciudad Están alrededor de US$ 2.000 a US$ 3.000 en un pozodependiendo de la cercanía al centro comercial, a los puntos turísticos y la calidad de los materiales utilizados en las obras.
Allí también tiene lugar la sofisticación. Uno de los nuevos…
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Fuente: cronista.com