Qu son los proyectos multifamily, la nueva oportunidad que ven los inversores enEstadosUnidos

Dada la incertidumbre política y económica imperante que es desfavorable para el clima de negocios y disminuye la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias en Argentina, los capitales miran hacia otros mercados. Sin embargo, no son todos iguales. Dependiendo del destino, el segmento, el producto, la capacidad de inversión y la forma de estructuración, las oportunidades y el potencial del negocio inmobiliario difieren.

Uno de los países que históricamente capta mayor interés de los inversores inmobiliarios es Estados Unidos. Ahí, el modelo de negocio que ha crecido en los últimos tiempos Es para proyectos multifamiliares, edificios residenciales con fines de alquiler que tienen un solo dueño.

Aunque existen diferentes esquemas de inversión, La idea es levantar capital para construir o remodelar este tipo de inmuebles y luego, una vez terminadas las obras, vender el inmueble a grandes fondos. que lo entregan al mercado de alquiler. Los inversores reciben una renta anual durante el proceso y plusvalías por revalorización al final del ciclo.

Con base en este nicho, el grupo desarrollador liderado por Ivn Chomer decidió expandir sus fronteras y aterrizar en ese país. Allí crearon Dividenz, una empresa que canaliza inversiones para categorizar inmuebles de alquiler existentes en diversos destinos. “Nuestra propuesta es la oportunidad de acceder a un modelo de inversión basado en la compra de edificios de renta multifamiliares ya construidos y alquilados, ubicados en los principales mercados de Estados Unidos, todo 100% a distancia.. Este es uno de los productos más buscados en el mercado estadounidense, ya que permite diversificar la inversión entre todas las unidades de construcción, reduciendo riesgos y optimizando costos”.

Como él mismo señala, en 2022 este modelo representó el sector inmobiliario con mayor inversión en ese país, con un total de US$ 278.800 millones, “lo que refleja el excelente desempeño que brinda”. El modelo multifamiliar, al ser un bien de la economía real, “funciona como una cobertura de riqueza en dólares incluso en contextos inflacionarios”, agrega Chomer.

En particular, en el mercado de la vivienda, Señala que atrae «cada vez más inversores latinoamericanos porque, incluso en tiempos de crisis, muestra una gran estabilidad frente a otros instrumentos».

El proceso por el cual esta empresa realiza negocios comprende: la adquisición de un edificio con unidades residenciales múltiples, luego la empresa invita a los inversores a unirse, se llevan a cabo los trabajos de remodelación mientras el cliente cobra en su cuenta las utilidades mensuales en dólares y, una vez finalizadas las mejoras, la optimización del complejo y su revalorización, se vende, produciendo la capitalización para el cliente y el éxito del negocio.

En tus proyectos, el monto mínimo a invertir es de US$ 50.000 y el plazo de cada operación varía entre tres y cinco años. El rendimiento anual promedio histórico es de 19,93 por ciento en dólares, dicen.. Según su visión, las mejores oportunidades están en Florida, Nueva York, California, Colorado, Texas y Nevada. Aunque la empresa avanza con varias propuestas a la vez, entre sus lanzamientos más recientes se encuentran Cumbre sobre Nellis, en Las Vegas, Nevada. Es un complejo de 296 unidades y ofrecen una rentabilidad anual del 13,77 por ciento en dólares.

Noel Epelboim, CEO de la desarrolladora norteamericana Epelboim Real Estate, coincide con la visión optimista de este negocio. Actualmente su empresa está impulsando la conversión a vivienda de un edificio de oficinas vacío ubicado en la zona de Penn Quarter de Washington DC.. En cuanto al potencial de este proyecto, destaca: «Existe una demanda insatisfecha de departamentos pequeños. Además, debido a la presencia del gobierno federal, el crecimiento de la demanda y los precios es mucho más constante y tiene menos variabilidad que en otras ciudades”.

En mayo comienza la demolición del edificio para construir 416 unidades de lujo.

“La intención es asegurar, antes de la finalización de la construcción, un cliente institucional para adquirir la propiedad (antes de iniciar el arrendamiento de las unidades), aprovechando la gran demanda del mercado por esta clase de activos y en esta ubicación, que es privilegiada«, explica el desarrollador.

El plan de inversión es de tres años en total, con un rendimiento esperado de alrededor del 24 por ciento anual (75 por ciento en total). El monto mínimo para participar es de US$500.000 y el total del proyecto será de US$36 millones. “Lo venderemos vacío, antes de alquilar los pisos. Será para un fondo inmobiliario, un fondo de pensiones o una compañía de seguros. El alquiler medio será de unas US$ 3000 por mes (unidades)”, proyecta Epelboim, quien estuvo de visita en Argentina para difundir el proyecto y captar capital local.

Además, este empresario recomienda participar en proyectos hoteleros, en condominios “con foco en mercados muy específicos” y en departamentos multifamiliares para estudiantes. “También los complejos habitacionales para ancianos y enfermos -llamados Vida Asistida- tienen un auge importante”Ser el.

Por su parte, Ariel Arrocha, director de la consultora LATAM en USA para Argentina, recomienda que “si bien el inversionista argentino está bastante acostumbrado a trabajar en el exterior”, asesorarse antes de decidirse por cualquier tipo de inversión porque “hay que conocer a cada persona y saber qué tipo de necesidades tiene para mitigar riesgos y minimizar o evitar impactos fiscales. Todo tiene un proceso y lo primero debe ser la estructura y análisis tributario«.

Más allá del modelo de inversión multifamiliar en bienes raíces, los entrevistados También recomiendan otros negocios que ofrecen retornos interesantes: la participación en proyectos hoteleros, el proyecto de condominios “enfocado a mercados muy específicos” y el multifamiliar de departamentos para estudiantes. «Los complejos habitacionales para ancianos y enfermos -llamados Vida Asistida- también están en auge», dice Epelboim.

Arrocha agrega: “Son Residencias para Mayores, que incluyen barrios, residencias y edificios destinados a personas mayores de 55 años”.Hay proyectos que albergan cosas específicas para estas personas que están bien pero quieren vivir en un lugar donde no haya niños o mucho ruido y que tenga amenidades pensadas para adultos.. De ese lugar hay una demanda insatisfecha muy alta. Las estadísticas estadounidenses dicen que para 2035 habrá una necesidad de exactamente el doble del stock actual de viviendas y ubicaciones para las instalaciones de vivienda para personas mayores. En otras palabras, se debe duplicar el número de camas. Esto es muy interesante como foco de inversión.«.

Epelboim agrega que próximamente su empresa desarrollará un proyecto hotelero en la ciudad de Charlotte, Carolina del Norte, porque «Los hoteles han resultado ser activos fabulosos después de la pandemia, con precios de alquiler y niveles de ocupación récord en las principales ciudades, especialmente en los centros turísticos.. Son proyectos que son muy rentables, aunque es un negocio diferente”.

Otra empresa de origen argentino -Amarilla- lanza su primer multifamiliar en ese país. Fundada en la ciudad chaqueña de Resistencia, esta empresa desarrolla, construye y ejecuta proyectos inmobiliarios en ese país, en terrenos propios, en Arabia Saudita e India. Ezequiel Miedvietzky, su fundador, Explica que en Estados Unidos se centran en viviendas multifamiliares “que incorporen sostenibilidad, diseño e innovación en mercados estables”.

Sobre las razones que los llevaron a apostar por este nicho, el empresario comenta: “El mercado residencial en Estados Unidos se caracteriza por preferir alquilar en lugar de comprar”. En base a ello, considera que “el negocio de viviendas plurifamiliares -que es el equivalente a una casa hotel- es altamente competitivo y ofrece una gran escalabilidad”.

La firma adquirió terrenos en Fort Lauderdale para construir 40 viviendas. Las obras comenzarán en el segundo trimestre de 2024 y tendrán una duración de 18 meses. La inversión ronda los US$ 15 millones. En cuanto a la rentabilidad, buscan lograr una tasa de retorno anual del 10 por ciento (para los inversores de pozo).

Al respecto, Miedvietzky aclara: “Si bien en este proyecto en particular no estamos abiertos a inversores, sí lo estamos para los próximos. Estamos viendo varias posibilidades. Actualmente estamos desarrollando un plan de cinco años, por lo que esperamos poder iniciar dos proyectos más para 2025. y en mayor escala. Creemos que la inversión mínima para participar será del orden de US$300.000 a US$500.000”. Su búsqueda se enfoca en ciudades como Fort Lauderdale y Palm Beach, aunque también están explorando proyectos fuera de Florida.

Por otro lado, el análisis de Mariano Capellino, director general de Inmsa Real Estate Investments Management, no tan optimista: «El mercado inmobiliario de EE. UU. no será atractivo porque cuando se compara la tasa de rendimiento de los ingresos por activos frente a la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, es negativa. Dado esto, seguirá reduciéndose».

En cambio, este consultor aconseja Vuelta al viejo continente: «Vemos apreciaciones en Europa a partir de 2024, por lo que es mucho más atractivo invertir este año». Y apunta que en España «hay un gran temor de que los inventarios bancarios sigan aumentando, lo que podría permitir la entrada de fondos con importantes descuentos».

Esta nota fue publicada originalmente en el número 352 de la revista Apertura.