:quality(75):max_bytes(102400)/assets.iprofesional.com/assets/jpg/2024/11/586763_landscape.jpg?ssl=1 "Alquileres: ¿Qué pasó con los precios en octubre?")
La Evolución de los Alquileres en Octubre
Por segundo mes consecutivo, los valores de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se mantuvieron sin cambios respecto de los meses previos. Sin embargo, al observar el comportamiento de los últimos doce meses, el panorama es mucho menos alentador para los inquilinos, especialmente para quienes buscan unidades pequeñas.
Un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) detalló que los monoambientes continúan publicándose a un promedio de $500.000, los dos ambientes en $600.000 y los tres ambientes rondan los $800.000, mismos valores registrados en agosto y septiembre.
A la falta de variación en los precios se suma la estabilidad del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVyM), que permanece en $322.200. Por eso, la relación entre ingresos y alquileres tampoco cambió: el SMVyM solo cubre 40,25% del costo de un monoambiente, 53,67% de un dos ambientes y 64,44% del alquiler de tres ambientes.
Cuánto aumentaron los alquileres en octubre en el último año
El freno reciente no alcanza a compensar lo ocurrido a lo largo del último año. Según CESO, la inflación acumulada hasta agosto fue del 31,8% y se estimaba cerca del 31,3% para septiembre. Contra ese parámetro, los inquilinos de dos ambientes fueron quienes más perdieron terreno.
Desde octubre de 2024, los alquileres subieron:
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- 23,1% en tres ambientes
- 33,3% en dos ambientes
- 31,6% en monoambientes
Así, las unidades grandes aumentaron unos ocho puntos porcentuales menos que la inflación, los monoambientes acompañaron el alza del IPC, mientras que los dos ambientes lo superaron en aproximadamente dos puntos.
- Expensas más pesadas y más oferta en dólares
- Otro elemento que no pasa desapercibido es el incremento de las expensas: explicaban el 23% del precio de alquiler en septiembre y en octubre pasaron al 23,5%.
- El 27% de los avisos se publica en dólares
- La cantidad total de propiedades en alquiler aumentó 25,4% respecto de octubre de 2024
CESO remarcó que «si bien alquilar puede implicar problemas a la hora de obtener garantías o pagar las comisiones, el costo del alquiler es la primera -y en muchos casos la mayor- barrera de ingreso».
La entidad advirtió que en la Ciudad, «los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad».
Cómo se ajustan los valores de los alquileres, según cada contrato
El mercado de alquileres de inmuebles en Argentina atraviesa una etapa de transición, marcada por la moderación de los aumentos y un nuevo contexto legal que convive con contratos firmados bajo normativas anteriores. Los incrementos muestran una desaceleración respecto de los picos de años recientes, aunque los desafíos siguen presentes tanto para inquilinos como para propietarios.
Dependiendo de cuándo fue firmado el contrato y bajo qué normativa, los ajustes previstos varían considerablemente:
- Contratos bajo la Ley de Alquileres (vigente hasta octubre de 2023): estos ajustes se calculan con el Índice de Contratos de Locación (ICL). En octubre de 2025, dichos contratos enfrentarán un aumento interanual estimado en 46,13%, la suba más baja desde que ese sistema cobró protagonismo.
- Contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023: se rigen por la ley intermedia (Casa Propia), con ajustes semestrales. En octubre pueden aplicar un aumento del 27,58% para esos contratos.
- Contratos posteriores a la derogación de la Ley de Alquileres (desde diciembre de 2023): aquí prevalece la libertad contractual, de modo que arrendador e inquilino negocian la periodicidad de ajustes (trimestrales, cuatrimestrales, etc.) y el índice de referencia, que muchas veces es el IPC (Índice de Precios al Consumidor).
Por ejemplo, para quienes tienen un contrato con ajuste anual por ICL, un alquiler de $500.000 pasará a $730.648 en octubre. Mientras tanto, en contratos con ajustes trimestrales por IPC, el aumento estimado ronda el 5,49% acumulado para el trimestre julio-agosto-septiembre.
En resumen, la evolución de los alquileres en octubre refleja una estabilización en los precios, pero con un marcado aumento interanual que impacta especialmente en los inquilinos de unidades más pequeñas.
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