Bancos ofrecen préstamos al valor de alquileres

En ciertos temas, los libertarios y los keynesianos se parecen mucho más de lo que les gustaría reconocer. Por ejemplo, en presentar planes de fomento a la construcción de viviendas, durante los momentos de economía estancada, como receta para la recuperación de la actividad.

Lo hizo Cristina Kirchner con el programa ProCrear, luego Alberto Fernández, con un plan de financiación estatal de viviendas lanzado en plena pandemia. Mauricio Macri puso el foco en el crédito, con el lanzamiento del sistema UVA, que en su mejor momento -fines de 2017- llegó a entregar créditos por u$s600 millones por mes.
No todos salieron bien, claro. El gobierno de Cristina Kirchner alega haber terminado 130.000 viviendas, mientras que Alberto Fernández dijo que había llegado a 100.000. Pero ha habido numerosas denuncias respecto de obras inconclusas, así como construcción deficitaria por materiales de mala calidad. Además, por cierto, de críticas sobre el costo fiscal, sospechas sobre manejos clientelares en las asignaciones de los planes y manejos irregulares de los fondos.

En el caso del sistema UVA lanzado por Mauricio Macri, todo funcionó bien hasta la crisis de 2018 que disparó el dólar y generó un contagio sobre la inflación, que hizo que las cuotas iniciales de los créditos subieran muy por encima de los ingresos de las familias y que el crédito se paralizara. Aunque la mora se mantuvo en niveles bajos, alrededor del 2%, también hubo críticas y reclamos por parte de asociaciones que se autocalificaron como «estafados» por el Estado.

La ingeniería financiera de Luis Caputo

Ahora, aunque el discurso público es que la economía está creciendo, el gobierno de Javier Milei termina reconociendo tácitamente que hay sectores en los que hace falta un «lubricante» que solo puede llegar desde el Estado. Y Toto Caputo pensó en la solución que es habitual en muchos países: derivar el ahorro jubilatorio, que por definición es de largo plazo, para fondear las hipotecas.
Claro que, en Argentina, después de la vuelta al sistema de reparto y la reestatización de los fondos administrados por las AFJPs, la situación requiere una ingeniería un poco más compleja. Formalmente, no será el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses -FGS- el que ponga los pesos para los créditos, sino que serán los bancos. Pero, previamente, el FGS habrá colocado plazos fijos a largo plazo en el sistema, tras una subasta por la mejor tasa, medida en UVAs más un adicional.

Y el primer interrogante que surge es si esta vez el plan dará resultado o si, como en experiencias previas, correrá el riesgo de que el crédito se «congele» ante un cambio de escenario político o si los tomadores de préstamos se encontrarán con sorpresas.

En los papeles, la situación permite cierto optimismo. Un informe de la fundación Idesa destaca que para recuperar los empleos perdidos en el sector de la construcción -se estima unos 63.000, sería necesario invertir u$s2.700 millones. El cálculo surge de un estudio realizado por la CEPAL, que establece un promedio de 23 empleos creados por cada millón de dólares invertido.

A primera vista, la cifra luce muy grande, pero cuando se hace la cuenta como porcentaje del capital administrado por el FGS de Anses, ya no parece un objetivo imposible: equivale apenas a un 4% del total del fondo.

Créditos hipotecarios: cuotas quedarían del valor de un alquiler

«Estos datos muestran que con una pequeña reasignación de recursos del FGS se puede hacer una contribución muy importante a la recuperación del empleo en la construcción y a paliar el déficit de viviendas. Además, el mismo estudio de CEPAL en Chile –país comparable con Argentina– señala que la inversión en viviendas genera un 50% adicional de aumentos en empleos indirectos (industria, comercio y servicios). Esto implica que el uso más inteligente del FGS podría generar unos 100 mil puestos de trabajo adicionales (sumando los empleos directos e indirectos)», apunta el informe de Idesa.

Ese cálculo implica que, si el plan de reactivación de la construcción saliera bien, no solo se recuperaría el empleo perdido en ese sector, sino que además se podría paliar un 40% del desempleo acumulado desde fines de 2023.

El dato clave que menciona el reporte es que si se lograra una tasa de interés moderada, en torno a UVA más un 5%, se lograría que las cuotas de los préstamos tuvieran un nivel similar al costo actual de un alquiler.

De momento, en el sistema financiero se estima que sería factible ofrecer, en el sistema de subasta de tasas, un premio de UVA más dos puntos al FGS.

Para que el programa quede a salvo de las críticas políticas, el FGS tendría que obtener una rentabilidad igual o mayor a la que ha venido consiguiendo con sus inversiones en bonos de deuda pública. Y la ventaja es que el crédito hipotecario es de bajo riesgo de impago, además de ser percibido por la población como una función de utilidad social.

¿Ahora sí el crédito UVA es confiable?

Pero claro, sigue estando vigente la polémica sobre el préstamo en unidades UVA. Es un sistema que, para funcionar sin sobresaltos, requiere una inflación baja, y que se mantenga en un nivel acorde al promedio salarial. Es, justamente, lo que no ocurrió en 2018 y determinó la virtual interrupción de ese sistema. Y es, precisamente, lo que Milei y Toto Caputo sostienen que no volverá a ocurrir.

Lo cierto es que en los bancos predomina la idea de que, contrariamente a lo que se puede pensar por las acciones judiciales de un grupo de deudores ocurridos en los últimos seis años, no quedó un rechazo de la población a los créditos con el sistema UVA. Por el contrario, afirman que quedó demostrado que es la única forma viable de dar un préstamo hipotecario a 30 años.

«Claro que es mucho más atractiva la tasa fija que la variable. Pero en Argentina sencillamente no es viable. Y cualquiera que diga otra cosa desconoce el sistema financiero», argumenta un ejecutivo de un banco privado que tuvo a su cargo el análisis de casos problemáticos tras la crisis devaluatoria ocurrida a partir de 2018.

Su explicación es elocuente: «Si no hay un sistema como el UVA, la contracara antipática sería que los bancos pidieran a los ahorristas que dejaran plazos fijos a muchos años, a la tasa que ellos pidan. ¿Cuánto sería esa tasa? No tiene respuesta, porque en Argentina o te piden tasa variable a te dicen ‘pagame 1.000% anual porque nunca se sabe si estalla el país. Entonces yo después me doy vuelta y le digo lo mismo a quien viene a pedir un crédito».

Lo cierto es que la experiencia del sistema UVA, a pesar de la distorsión que causó la aceleración inflacionaria, no refleja que para la mayoría de los casos se haya generado una imposibilidad para abonar la cuota. Y que la prueba de ello es que el nivel de mora es de apenas un 2%. De hecho, ese fue un argumento que plantearon en el Congreso los legisladores que defendieron el sistema, cuando las asociaciones de «hipotecados UVA» calificaron al sistema como una estafa.

En conclusión, los planes de fomento a la construcción de viviendas a través de créditos hipotecarios, tanto en Argentina como en otros países, han sido una herramienta utilizada por distintos gobiernos para estimular la economía y generar empleo en el sector de la construcción. A pesar de los desafíos y críticas que han surgido, la implementación adecuada de estos programas puede tener un impacto positivo en la actividad económica y en la generación de empleo.