Las llaves ya no alcanzan. En el mercado inmobiliario porteño, abrir la puerta de un departamento implica hoy mucho más que firmar un contrato: es enfrentarse a una ecuación cada vez más pesada, donde las expensas dejaron de ser un detalle para convertirse en un factor decisivo. Tanto, que en muchos casos ya funcionan como pagar un “segundo alquiler”.
Según un informe de ConsorcioAbierto, en marzo la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $ 326.183, con una suba mensual del 2,4% y un incremento interanual del 36%. Aunque el ritmo de aumento empezó a moderarse frente a la inflación (que ese mes fue del 3,4%), el problema de fondo sigue intacto: sostener un consorcio es cada vez más caro y es inevitable el impacto en propietarios e inquilinos.
Detrás de ese número hay una estructura de costos difícil de recortar. El 33% del gasto corresponde a salarios, el rubro más pesado, seguido por mantenimiento y gastos operativos (28%), servicios públicos (13% al 15%) y costos administrativos (14%). A eso se suman obras y reparaciones, muchas veces inevitables en edificios cada vez más envejecidos.
“Las expensas no se ajustan directamente por inflación, sino por la estructura de costos de cada consorcio”, explica Nancy Vieitez García, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Y esa estructura viene en alza: paritarias del sector, bonos salariales (como el adicional de $120.000 para encargados) aumentos en tarifas de servicios y un parque edilicio que demanda cada vez más mantenimiento.
Un costo que redefine el alquiler
El impacto se siente con fuerza en el mercado de alquileres. Lo que antes era un cálculo simple (valor del alquiler) hoy se transformó en una cuenta más compleja: alquiler + expensas + servicios. “El inquilino hoy analiza el costo total mensual. En muchos casos, esa carga representa entre el 40% y el 50% de un salario promedio”, señala Vieitez García.
Esto cambia las reglas del juego. Departamentos con expensas elevadas quedan rápidamente fuera de consideración, incluso si el alquiler es competitivo. “La expensa pasó a ser un ítem de negociación. Si es muy alta, directamente se achica el mercado”, agrega.
En términos concretos, las expensas pueden representar entre un 20% y un 40% adicional sobre el valor del alquiler. Es decir: no solo encarecen el costo total, sino que funcionan como un filtro directo en la demanda.
Para los propietarios, el efecto también es claro: más tiempo para alquilar y menor cantidad de interesados. “Un propietario que quiere alquilar su unidad tiene que entender que la expensa es casi un segundo alquiler”, resume la referente de la CIA.
Morosidad: una presión que se vuelve estructural
En paralelo, crece otro indicador que enciende alertas: la morosidad. Según datos relevados en consorcios, alrededor del 17% de las unidades funcionales tiene deuda. Es decir, casi 2 de cada 10 departamentos no están al día.
Sin embargo, otras mediciones elevan aún más la preocupación. De acuerdo con datos de IDATA, la morosidad alcanza al 34% en la Ciudad y al 38% en la Provincia de Buenos Aires.
Más allá de la diferencia metodológica, ambas lecturas coinciden en algo: la mora dejó de ser un fenómeno aislado para volverse persistente.
“La morosidad no es solo un problema individual. Cuando se sostiene en el tiempo, el consorcio empieza a financiarse entre vecinos, y eso genera más presión sobre quienes están al día”, advierten desde el sector.
Desde INDATA, José Murga sostiene que en la práctica, muchas familias priorizan otros gastos con consecuencias inmediatas (tarjetas de crédito, servicios básicos) y postergan el pago de expensas, utilizándolas como una forma de financiamiento involuntario.
Un factor clave antes de alquilar
Este escenario redefine incluso los criterios de evaluación antes de cerrar una operación. Hoy, revisar el nivel de morosidad de un edificio es casi tan importante como ver el estado del departamento.
“Un edificio con alto nivel de mora puede representar un riesgo patrimonial real”, sostiene Vieitez García. Menos fondos disponibles implican menor capacidad de mantenimiento, posibles deterioros y, en algunos casos, nuevas expensas extraordinarias.
Así, la expensa dejó de ser un número más en la liquidación mensual para convertirse en una variable central del mercado inmobiliario. No solo condiciona la elección de los inquilinos, sino también las decisiones de los propietarios y la salud financiera de los consorcios.
Las perspectivas para lo que resta de 2026 no anticipan alivio. Los costos seguirán presionados por tarifas de servicios, acuerdos salariales y necesidades de mantenimiento.
El cambio, en todo caso, es de ritmo: los aumentos podrían ser más previsibles, pero no necesariamente más bajos.
En ese contexto, la gestión se vuelve clave. Mejorar la eficiencia, transparentar gastos y controlar la morosidad aparecen como las pocas herramientas disponibles para contener un fenómeno que ya se instaló como parte estructural del mercado.
En resumen, las expensas en el mercado inmobiliario de Buenos Aires se han convertido en un factor determinante tanto para propietarios como inquilinos. El aumento en los costos y la morosidad creciente están redefiniendo la forma en que se negocian los alquileres y la salud financiera de los consorcios. Ante este panorama, la transparencia, la eficiencia y el control de la morosidad se presentan como elementos clave para afrontar los desafíos actuales en el sector.
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