Rentabilidad de los departamentos en Capital: análisis actual

Rentabilidad en el negocio de alquileres en ascenso

El mercado de alquileres está experimentando una etapa de recuperación significativa luego de la finalización de la ley que regulaba este sector. La oferta de inmuebles ha mejorado considerablemente, y se ha observado una desaceleración en los incrementos mensuales para los inquilinos. Sin embargo, lo que resulta aún más prometedor es que la rentabilidad para los propietarios ha experimentado un aumento del casi 2% en el último año, con perspectivas de un crecimiento aún mayor durante el resto de 2025. En la actualidad, la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes se sitúa en torno al 6%, pudiendo alcanzar topes superiores al 8% según el barrio.

Mejora en la rentabilidad para propietarios

La rentabilidad actual ha crecido casi 2% en un año, alcanzando un promedio del 5,8% anual. Este aumento se debe en parte a la amplia oferta de propiedades que se promocionan en alquiler a través de diversas plataformas, portales e inmobiliarias, superando las 6.000 unidades en total. Es importante tener en cuenta que esta rentabilidad se calcula al primer mes de inicio del alquiler, y puede variar a lo largo del contrato dependiendo de diversos factores.

Rentabilidad según tipología de departamentos

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Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, los departamentos de dos ambientes son los que ofrecen una rentabilidad ligeramente superior al resto de las tipologías, con rendimientos del 6,08% anual. En promedio, las unidades de 2 dormitorios brindan un 6,05% anual, mientras que los monoambientes se sitúan en un 5,89% y los de 4 ambientes en un 5,07% de renta bruta anual.

Rentabilidad según barrio en Capital Federal

Para monoambientes, los barrios con mayor rentabilidad son Once (8,21%), Congreso (7,28), Parque Patricios (7,16) y Constitución (7,12). Por otro lado, los barrios con menor rentabilidad para este tipo de unidades son Núñez (4,81%), Belgrano (4,96), Palermo (4,97) y Villa Urquiza (5,10).

En el caso de los departamentos de dos ambientes, La Boca (8,39%) lidera en rentabilidad, seguida por Villa Lugano (7,82), Parque Centenario (7,47) y Parque Chacabuco (7,10). Por el contrario, los barrios con menor rentabilidad para esta tipología son Recoleta (4,46%), Colegiales (4,68), Palermo (4,76) y Belgrano (4,91).

Para los inmuebles de tres ambientes, las rentabilidades más altas se encuentran en Villa Lugano (8,6%), La Boca (8,21), San Cristóbal (7,84) y Floresta (7,45). Mientras que las rentabilidades más bajas corresponden a Recoleta (4,32%), Palermo (4,48), Barrio Norte (4,63) y Belgrano (4,97).

Finalmente, en el caso de los departamentos de cuatro ambientes, Centro y Microcentro (6,84%) presentan las rentabilidades más altas, seguidos por Balvanera (6,19) y Núñez (6,17). Por otro lado, Retiro (3,48%), Barrio Norte (3,78), Recoleta (3,99) y Palermo (4,09) muestran las rentabilidades más bajas en esta categoría.

Precios de alquiler en Capital Federal

En cuanto a los precios de alquiler en la Ciudad, se observa que las unidades de un ambiente tienen valores más altos en Palermo ($470.000), Núñez (460.000), Belgrano, Chacarita, Coghlan, Colegiales, Saavedra y Villa Crespo (450.000), mientras que los precios más bajos se encuentran en Constitución ($340.000), Floresta, San Cristóbal, San Nicolás y Liniers (350.000), y Villa Luro (360.000).

Por otro lado, los departamentos de dos ambientes presentan cotizaciones más elevadas en Parque Chas ($625.000), Coghlan, Saavedra y Núñez (600.000), Palermo (580.000) y Villa Ortúzar (570.000), mientras que los valores más bajos se registran en Constitución ($320.000), Parque Patricios (415.000), Once (420.000), Balvanera (425.000) y Congreso (430.000).

En el caso de los inmuebles de tres ambientes, los precios más altos se encuentran en Saavedra ($847.500), Villa Ortúzar (825.000), Retiro, Recoleta y Núñez (800.000), Chacarita y Belgrano (775.000), mientras que los valores más bajos corresponden a La Boca, Centro y Microcentro ($600.000), Coghlan (607.000), Congreso y Balvanera (620.000), Villa Luro (645.000), Parque Chacabuco, La Paternal, Flores y Monserrat (650.000).

Finalmente, en el segmento de los inmuebles de cuatro ambientes, los precios oscilan entre los $700.000 (Villa Luro) y los $1,2 millones (Núñez), con valores intermedios en San Nicolás, San Telmo y Flores. Palermo, Villa Crespo, Villa Devoto y Barrio Norte presentan precios que van de los 800.000 a los 900.000 pesos mensuales sin incluir expensas.

Conclusión

En resumen, el mercado de alquileres en Capital Federal muestra una mejora significativa en la rentabilidad para los propietarios, con un crecimiento del casi 2% en el último año. Los diferentes barrios presentan variaciones en los niveles de rentabilidad y precios de alquiler, lo que brinda oportunidades diversas para inversores y arrendatarios. Se espera que esta tendencia alcista continúe en lo que resta de 2025, consolidando al sector como una opción atractiva para quienes buscan invertir en el mercado inmobiliario.