La demanda es muy alta, pero la oferta de departamentos en alquiler cayó drásticamente y más pronunciado en el último año. En la Capital Federal es muy escaso, al igual que en las zonas céntricas y mejor comunicadas de las localidades del GBA. el paisaje es crítico. Así lo consultan los operadores del sector Clarín.
“La cantidad de unidades que se ofrecen públicamente en los medios web habituales es insignificante. Los inquilinos potenciales son aquellos que acuden a los agentes inmobiliarios en busca de una unidad de alquiler, llamando incluso en los casos en los que hay un cartel de venta para preguntar si no hay posibilidades de alquilar la propiedad”refiere José Rozados, presidente de Informe Inmobiliario.
Según la Cámara de Propietarios, el mercado de alquiler en la Ciudad pasó de tener 20.000 unidades de alquiler permanente a la venta a 1.300. En este contexto, existen aproximadamente 12.000 contratos que vencen por mes y El 40% no quiere renovar. “Entonces, nos encontramos con 1.300 ofertas de alquiler permanente y un mercado para casi 5.000 inmuebles al mes que se niegan a renovar”analiza Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
La situación se agrava porque han transcurrido tres años desde la promulgación de la ley que prorrogó los contratos a ese período; es por eso, Los primeros acuerdos suscritos bajo la nueva normativa están por expirar.
Con el propósito de promover un mercado de alquileres más dinámico, equilibrado y accesible para todos los actores involucrados, impulsaron una iniciativa que busca modificar 2 artículos de la Ley de Alquileres (N 27.571): solicitan la reducción del plazo mínimo legal de un nuevo contrato de alquiler a 2 años y reducir el período de actualización de las tarifas de alquiler a un mínimo de 4 meses. El debate ya tiene fecha en la Cámara de Diputados: 23 de agosto
Alta demanda y déficit de oferta
“Desde la promulgación de la Ley de Arrendamientos, hubo una fuerte escasez del mercado de la vivienda en alquiler. El principal problema es el nivel de inflación. Si no hay un particular que decida invertir sus ahorros en una vivienda para ofrecer un local, no puede haber inquilinos”, evalúa Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Gonzalo Sanfelippo, rematador público y corredor de comercio de Sanfelippo Propiedades, advierte dos problemas centrales entre la oferta y la demanda de inmuebles en alquiler destinados a vivienda que impiden al propietario proyectar un incremento en el tiempo.
“La primera es la nueva ley de arrendamiento, que obliga a las partes de un contrato a tener un plazo mínimo menor a 36 meses (3 años) y no permite un incremento escalonado. El segundo es la inflación del país”describir.
“El mayor inconveniente lo da la única actualización anual de la renta que impone la ley en un contexto con una inflación que supera holgadamente el 100%”, insiste Rozados.
El impacto en el mercado inmobiliario
Según el último informe del Informe de Alquiler de Bienes Raíces de la Ciudad, en junio, la cantidad de apartamentos usados de 1 a 4 habitaciones disponibles para alquiler que se publicaron en los motores de búsqueda de propiedades fue solo 928 unidades, un 9,1% inferior al existente en mayo y un Un 53,1% menos que el encontrado por quienes buscan alquiler en junio del año pasado (1992).
Se reduce la oferta formal de departamentos en alquiler. «La oferta actual de unidades de alquiler por tres años sin amueblar es realmente muy baja para una ciudad como Buenos Aires, que presenta una demanda constante y creciente de vivienda en alquiler», insiste el informe.
Ante este escenario, Diego Migliorisi, corredor de bienes raíces, abogado y magíster en comunicación política, describe cómo algunos propietarios decidieron no alquilar sus viviendas porque ya no es rentable y prefieren darles un destino comercial o de alquiler turístico. Otros, los pusieron a la venta. Y un tercer grupo renovó contratos con los inquilinos actuales.
Bennazar destaca que los alquileres turísticos tienen un impacto en el mercado porque molestan a la familia del inquilino, dejándola No hay unidades en alquiler en el mercado permanente. “Deberían estar agrupados o estar temporalmente en un temporal”, dice.
“Hoy casi no hay alquileres disponibles. Todas las viviendas que actualmente están en alquiler están ocupadas. Así como entran al mercado, se alquilan de inmediato, principalmente los de 3 cuartos en adelante”, dice Sanfelippo.
Para José María Sacco, vicepresidente de la asociación de martilleros de la provincia de Buenos Aires, el problema es muy grave. “Cada vez hay más pedidos y menos oferta. La demanda supera el 85% y más del 70% de los propietarios prefieren retirar sus viviendas del mercado y tenerlas vacías. El déficit habitacional en el país es de 4 millones y en CABA estimamos quee hay menos de 500 unidades en alquiler. Hay gente que está en Lista de espera. Por eso, pedimos incentivar la construcción de viviendas en alquiler con desgravación fiscal”, describe.
“La crisis de los alquileres empeora cada día. Siguen aumentando y hoy en la Ciudad puedes encontrar que las rentas estan dolarizados y se hacen contratos temporales, al margen de la ley de arrendamiento vigente Ley 27.551”, cuestiona Sanfelippo. “En los últimos 3 años las ofertas de venta se han cuadruplicado, lo que significa que el mercado está agotado”, enfatiza Vodanovich.
¿Cuáles son las consecuencias? “Algunos de los propietarios decidieron poner las unidades a la venta, sacándolas del alquiler. Quienes cuenten con unidades ubicadas en áreas aptas para turistas o alquiler temporario para otros fines, decidieron derivar esa oferta al alquiler temporal y otros prefieren pactar convenios que contengan formularios con menor periodicidad de actualización que la anual que exige la ley”, responde Rozados al ser consultado por Clarín.
¿Cómo impacta en el mercado inmobiliario?
Sanfelippo es categórico. “El 90% de las causas se deben a la ley de alquiler. Nos encontramos con un mercado inmobiliario con aumentos constantes y dolarizados, y Quien más sufre hoy es el inquilino. Yo creo que la solución no es derogar la ley, sino hacer un reglamento que acompañe la realidad de los arrendatarios y de los propietarios”, reflexiona.
déficit de PH
En años recientes, El crecimiento de la demanda de PHs (propiedades en propiedad horizontal sin expensas, con patios y terrazas) aumentó categóricamente, pero su oferta en alquiler es casi nula y representa un pequeño porcentaje del mercado de la Ciudad de Buenos Aires. “Hay muchos adosados en venta, cerca de 10.000, pero las publicaciones son casi nulas en cuanto a alquileres”, dice Bennazar.
«Históricamente Siempre fue un segmento con muy poca oferta. Y en este contexto, la situación de la oferta empeoró. Por ejemplo, hay 10.000 en venta en CABA de un total de 135.000 propiedades en venta. Y en alquiler la busqueda de ph vomita 205, y muchos son para uso comercial». señala Migliorisi.
Y él explica: “PH es un bien escaso en la Ciudad que, tras la pandemia, se convirtió en un elemento preponderante en la búsqueda de compradores. Pero la situación económica y la falta de crédito son los principales factores que influyen en los alquileres de ph».
Alquileres de AirBnb
Rozados aclara que no todas las localidades y unidades son aptas para alquiler temporario o por AirBnb. “En monoambientes, dos y tres ambientes, especialmente en barrios de alta demanda y reconocidos como Palermo, Recoleta y Belgrano, existe esa posibilidad. Pero, también se debe considerar que si bien la rentabilidad es mayor, requiere una mayor inversión en equipos, en costos de mantenimiento y administración que el arrendamiento de 3 años”, explica.
“La gran mayoría de barrios y localidades no reúnen las condiciones para entrar en este fenómeno que solo está reservado a aquellas localidades donde el turista o residente de corta estancia compite con el que lo requiere como vivienda habitual”, informa.
costos
A esta estrepitosa caída de la oferta, que ya era mínima hace un año, se suma la subida de su precio inicial que, según el último Informe Inmobiliario, alcanza, en la media general de viviendas de todo tipo, el 178,5 % interanual.
“El incremento acumulado en el primer semestre del año en la renta promedio de un monoambiente fue del 90% , mientras que el de las unidades de 1 dormitorio superó el 100% (105%) del 62,25%. Las unidades de 4 ambientes fueron las que experimentaron el menor incremento desde enero con un 44% de incremento, mientras que en las unidades de dos dormitorios el incremento alcanzó el 67%, resume el informe.
CAROLINA DEL SUR
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Fuente: Titulares.com